상가 매매시 주의사항

 

 

상가 매매시 주의사항

 

상가 매매시 주의사항

 

상가란 무엇을 말할까요?

 

지하층 근린생활 시설

1층 근린생활 시설

2층 그린생활 시설

3층 주택

 

건축법에 정의가 명확히 되어있는 것은 아니지만 일반적으로 상가주택으로 불리고 있는 수익형 물건으로 많은 분들이 선호하는 형태에 부동산입니다.

 

이렇듯 부동산 투자 중 상가 매매에 대해서 관심을 갖고 매매나 거래를 하고 있는 분들이 점점  많아지고 있습니다. 이러한 부분에서 상가 매매시 주의사항은 어떤 것들이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

상가 매매시 주의사항

목차
1. 등기부등본
2. 건축물대장
3. 상가임대차 현황
4. 부가가치세
5. 포괄 양도 양수 계약서

 

 

1. 등기부등본

 

상가 매매나 매입을 할때에는 여러 조건을 꼼꼼히 알아보아야 합니다. 입지조건이나 등기부등본 같은 서류 확인은 필수이겠지요? 매도인이 현 소유자와 일치하는지 혹은 신탁회사 소유는 아닌지 근저당 설정 유무등도 자세하고 꼼꼼히 살쳐보아야 추후에 혹시라도 발생하는 문제를 예방할 수 있습니다.

 

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2. 건축물대장

 

상가 매매시에 건축물대장도 빼 놓아서는 안될 중요한 서류 증 하나입니다. 허가 되지 않는 확장, 가건축물 설치 등은 추후 벌금을 낼 수도 있는 사항으로 미리 확인하셔야 합니다. 또한 매매하고자 하는 상가주택이 토지이용, 지구단위 계획에 포함되어 있는지 확인이 필요합니다. 특히 국가에서 지정하는 보전지역에 포함되어 있다면 추후 개발이나 용도 변경시 불이익을 받을 수 있습니다. 서류만으로 실제 상가로 이용하고 있는지에 대해 여부를 정확히 확인하기 쉽지 않기 때문에 반드시 실사를 통해 확인한 후에 상가 매매나 거래를 하셔야 합니다.

 

 

3. 상가 임대차 현황

 

또한 상가 임대차 현황도 꼭 체크를 해보아야 하는 부분입니다. 가능하다면 계약서 원본을 요구하여 계약사항에 대해 면밀히 검토해야 합니다. 상가 매매시 임대차 계약 내용은 아주 필수적이고 중요한 항목이므로 권리금, 하자보수, 계약 승계 조건 등 특약사항이 있는지도 잘 확인하는 것은 무척 중요합니다.

 

또 다른 상가 매매시 주의사항으로는 임차인이 있는 상태로 매수인이 상가를 실사용 목적으로 매입할 때입니다.

상가임대차 보호법상 5년 또는 10년 적용 여부를 꼭 확인하시고 이외에 임대차 계약과 관련하여 문제가 없는지 잘 보시고 알아두는 것이 중요합니다.  

 

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4. 부가가치세 

 

 

상가를 매매를 하기로 결정을 하셨다면 상가 매매시 주의사항 중 하나인 부가가치세가 있습니다.  현재 매매하고자 하는 것은 상가주택입니다. 상가주택에서 주택으로 되어있는 부분은 매도 시에 면세에 해당하지만 근린생활시설로 되어 있는 나머지 면적에 대해서는 10% 부가가치세를 세금으로 납부하셔야 합니다. 

 

이 부분은 보통 매도인과 매수인이 상호 협의하에 진행하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

모든 부동산 매매 및 투자가 그렇듯이 자신의 가용금액을 정확히 알고 그에 맞는 부동산을 알아보아야 합니다. 

 

상가건물에 대한 금액의 10%를 납부한 뒤에 임대 사업자를 낼 경우에는 시행사에서 발급한 계산서를 통하여 부가세 신고를 하면 환급이 가능합니다. 매수인은 잔금을 치른 후에는 20일 이내에 임대 사업자 등록을 해야 합니다. 상가 매매 시 주의사항에 대해 잘 모르고 계약을 하게 된다면 그 피해는 고스란히 매수인 몫이되므로 그만큼 꼼꼼하고 세세하게 체크를 하는 것이 중요합니다. 여기서 중요한 점은 임대 사업자로 등록해야만 부가세 환급을 받을 수 있다는 점이니 그 점을 꼭 알고 가세요.

 

 

5. 포괄 양도 양수 계약서

 

그리고 상가 매매시 주의사항으로는 포괄 양도 양수 계약서입니다 이는 되도록 따로 작성하는 것이 좋으며 매도인은 잔금을 치른 월 말일로부터 25일 이내에 폐업신고를 하셔야만 이로 인한 불이익이 없습니다. 

 

많은 분들이 초과 양도양수에 대한 내용을 잘 모르고 계십니다. 상가시설을 통째로 매수하거나 매도할 때 시설과 직원, 세입자 등을 기존 상태 그대로 유지하는 조건으로 계약을 체결하는 것을 말합니다. 즉, 권리와 의무를 모두 승계하는 겁니다.

 

이러한 경우는 계약서에 포괄 양도양수임을 명시해야만하며 매도인과 매수인 모두 과세사업자이어야 합니다. 계약 위반 조항도 필히 기재하는 것이 좋습니다.

이와 관련해 놓쳐서는 안되는 부분이 또 있습니다. 계약서에 부가세별도라는 항목을 곡 정확히 기재해야 추후에 부가세 부담에 대한 분쟁을 방지할 수가 있습니다. 

 

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상가매매는 본인이 살집이나 아파트 등과 같은 부동산 매매 보다 더 신중해야 하는 부분도 많기에 위에 사항을 잘 참고하여 상가 매매시 불이익이 없도록 하시기를 바랍니다. 

 

 

경제적 자유인을 향한 짱스맘이었습니다. 감사합니다.