상가 임대차 계약서 작성방법 및 특약사항은 어떻게?

 

 

상가 임대차 계약서 작성방법 및 특약사항은 어떻게?

 

오늘은 상가 임대차 계약서 작성방법을 하나하나 알아보고 상가 임대차 계약서에 넣을 수 있는 특약사항에 대해 정리해보도록 하겠습니다.

 

상가 임대차 계약서 작성방법

 

상가건물 임대차 계약서 01

 

 

 

위에 보이는 문서가 상가 임대차 계약서 첫번째 페이지입니다.

파일을 첨부할테니 필요하신 분들은 다운로드 받으시면 됩니다. (Page 1~3)

 

상가건물 임대차 표준계약서

상가건물 임대차 표준계약서.pdf

0.13MB

 

상가 임대차 계약을 할때는 상가 임대차 표준 계약서를 사용하게 됩니다.

계약서에는 임차 상가건물과 계약내용, 인적사항 및 특약사항을 내용에 기입할 수 있습니다.

 

 

계약 전에 상가 임대차보호법에 관한 게시글을 보시는 것을 추천드려요. 상가 임대차에 관한 부분이기에 계약을 하실 때 도움이 되겁니다.

상가 임대차보호법 바로가기

 

상가 임대차 보호법

 

 

상가건물 임대차 계약 상가건물의 표시

 

 

1. 임차 상가건물의 표시

 

상가건물 임대차 표준게약서의 글씨 옆에 보이시는 것들 중에 대부분 상가의 경우에는 보증금 있는 월세를 계약하게 됩니다. 그 부분에 체크를 하시면 됩니다.

임차 상가건물의 표시 박스 안에 소재지에 해당 계약의 상가 주소를 작성해주시면 됩니다.

토지 및 건물은 토지대장 및 건축물 대장에서의 내용을 확인 후 작성해주시면 됩니다.

임차할 부분은 사용하게 될 건물의 층수를 작성합니다. (예: 5층 건물중 2층 사용을 하시면 1층의 호수를 적어주세요)

 

그리고 임차할 부분의 면적같은 경우에는 기존 임차인이 가지고 있는 영업 신고증의 면적으로 작성해주시거나 임대인에게 해당 부분의 도면을 받아서 상가 점포의 면적을 기재해줍니다.

 

 

 

상가건물 임대차 계약서 계약내용

 

2. 계약 내용

이번에는 상가 임대차 계약서의 계약 내용입니다. 

계약 내용에는 해당 금액에 대한 내용을 적어줍니다.

임대인과 임차인이 서로 협의된 보증금과 계약금, 잔금 그리고 월세와 지급일, 부가세 포함여부등을 기입하시면 됩니다.

 

 

환산보증금은 상가 임대차 보호법 포스팅에서도 언급을 했지만 다시한번 말씀을 드리자면,

 

환산 보증금 = 보증금 + (월세*100) 입니다.

예) 보증금 6000만원 월세 50만원이라고 한다면,

보증금 6000만원 + (500000*100) = 1억1000만원

환산보증금은 1억1000만원입니다.

 

이 외 상가매매시 주의사항에서의 부가가치세 내용을포함한 포스팅이 있으니 게시글을 참고하세요.

상가매매시 주의사항 바로가기

 

상가 매매시 주의사항

 

 

  

상가건물 임대차 계약서 임대차기간

 

3. 임대차 기간 / 임차 목적

임대차 기간에 대한 내용은 상가 임대차 보호법에 의하면 최대 10년까지 계약 갱신이 가능합니다. 

 

임차 목적은 해당 계약과 관련 사업자를 등록하셔야 하며 실제로 영업용으로 사용하시면 됩니다.

 

 

상가건물 임대차 계약서 계약의 해제 해지

4. 계약의 해제와 계약의 해지

 

제5조 계약의 해제는 임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지급하기 전까지, 임대인은 계약금의 배액을 상환하고 임차인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있음을 말합니다. 계약금까지 지불했을때의 경우를 말합니다.

 

제7조 계약의 해지는 임차인이 과실 없이 임차 상가건물의 일부가 멸실 혹은 기타 사유로 인해 사용할 수 없을 때에 임차인은 월세에서 그 부분의 비율만큼 감액을 청구할 수 있음을 뜻하며  정상적으로 상가이용이 힘들어진다면 계약을 해지 할수 있음을 말합니다.

 

임대인의 경우를 살펴보면

임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 위반하는 경우에는 계약을 해지할 수 있습니다.

 

 

 

계약의 종료와 권리금회수 기회 보호

재건축 등 계획과 갱신거절 비용의 정산

 

5. 계약 종료와 권리금 회수 기회 보호 / 재건축등 계획과 갱신거절 / 비용의 정산

 

제 8조 권리금 회수 기회보호는 임차인은 계약이 종료된 경우 임차 상가건물을 원상회복하여 임대인에게 반환을 해야하며 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 합니다.

임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월전부터 임대차 종료 시까지 임차인인 주선한 신규 인차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다.

 

제 9조 재건축 등 계획과 갱신거절은 임대인이 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 임대인은 임차인이 상가건물 임대차보호법에 따라 계약갱신을 요구하더라도 계약갱신의 요구를 거절할 수 있습니다. 

 

제 10조 비용의 정산은 임차인이 계약이 종료된 경우에 공과금과 관리비를 정산하여야 합니다. 

 

 

임차인은 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금을 소유자에게 반환 청구할 수 있지만 임차 상가건물에 관한 장기수선충당금을 정산하는 주체가 소유자가 아닌 경우에는 그 자에게 청구할 수 있습니다.

 

 

상가건물 임대차 계약서 특약사항

6. 특약사항

특약 사항은 임대인과 임차인이 서로 협의된 내용으로 추후 분쟁의 소지가 있을 수 있는 점에 대해 특약을 기재하는 것입니다.

 

 

 

- 특약사항의 검토

상가건물 임대차 표준계약서에 입주 전 수리 및 개량, 임대차기간 중 수리 및 개량, 임차 상가건물 인테리어, 관리비의 지급주체, 시기 및 범위, 귀책사유 있는 채무불이행 시 손해배상액예정 등을 특약사항 예시로 하여 사전에 관리관계를 명확히 하는 것이 좋습니다.

 

1. 임차인이 임차 상가건물을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않을 것에 대한 특약사항

 - 상가건물 임대차계약 후 그 상가에 입주하는 날까지 그 사이에 임대인이 다른 사람에게 근저당권 등을 설정을 할수없도록 하며 이를 위반하면 임대차 계약을 해재하고 손해배상을 요구할 수 있습니다.

  : 이 부분은 임차인이 입주하기 전에 근저당권 등의 권리가 설정되게 되면 임차권은 그 설정된 권리보다 후순위가 되어 보증금을 돌려받는데 문제가 생길수 있기 때문입니다.

 

2. 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차 상가건물의 하자나 보수는 임대인이 직접 수리한다는 특약사항

- 입주 시에 발견하기 어려운 보일러의 고장 등의 수리비용의 부담에 대해 서로의 책임범위를 명확히 해두는 것이 좋습니다.

: 임차인이 입주 전에 발생한 고장이나 하자 등은 임대인의 비용으로 수리한다는 취지의 내용을 넣어두는 것이 좋습니다.

 

3. 입주 전의 기간에 대한 공과금의 부담에 관한 특약사항

- 기존의 임차인이 전기요금이나 수도요금 등의 관리비를 내지 않고 이사가는 경우에는 새로 계약한 임차인이 난처한 입장일 수 있습니다.

 : 이를 위해 입주하기 전 미납에 관한 관리비 부분에 대해서 임대인이 부담 할 수 있도록 특약사항에 넣어두는 것이 좋습니다.

 

 

4. 임대인이 업종을 지정하는 경우

- 임대인이 임대차 계약을 하면서 업종을 지정하는 경우에는 임차인이 계약서에 기재된 업종으로 개업을 해야합니다.

: 임대인이 업종을 지정하는 경곙우 임대인의 동의에 따라 지정된 업종을 변경할 수 있다는 특약사항을 해두는 것도 계약 후에 분쟁의 소지를 예방할수 있습니다.

 

5. 권리금이 있는 경우

- 권리금은 임대차 목적물인 상가에서 영업을 하는 사람이나 영업을 하려는 사람이 영업시설이나 비품, 거래처, 영업상의 노하우, 신용 혹은 상가의 위치에 따른 영업상의 이점이나 이익 등의 유무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인이나 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전적인 가치의 대가입니다. 

: 전 임차인에게 권리금을 지급하고 상가에 입주한 임차인에게 권리금 회수가 중요한 문제가 되는 것입니다.

 

- 상가 소유자가 계약 만료 후에  상가를 임대하지 않을 경우에 권리금을 회수할 방법이 없으며 권리금은 상가 소유자와는 아무런 관련이 없기에, 임차인이 지급한 권리금을 회수하기 위해서는 권리금 회수에 관한 특약사항을 기재하는 것이 좋습니다.

 

-임대인이 상가를 사용할 목적으로 임대차 기간의 만료 때에 계약갱신을 해주지 않거나 임차인이 정당한 사유없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차 계약의 갱신을 거절하고 다른 사람에게 처분하면서 권리금을 지급받지 못하게 하는 등, 임차인의 권리금 회수 기회를 갖지 못하게 하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 부담하겠다는 특약사항을 기재하는 것이 좋습니다.

 

6. 상가건물의 주차장 등의 이용에 관한 특약사항

- 상가건물의 주차장, 창고, 화장실 혹은 간판 등의 건물 시설 이용에 관한 사항을 명확히 명시하고 특약사항에 기재하는 것이 좋습니다.

 

이 부분은 예시로써 임대인과 임차인이 서로 협의한 특약사항을 명시하시고 계약을 하시면 됩니다.

 

상가건물 임대차 계약서 인적사항

 

7. 인적 사항

인적사항은 임대인, 임차인 그리고 공인중개사의 각 인적 사항을 적으시고 서명과 날인을 하시면 되며, 각자에게 1통씩 지급하여 보관하시면 됩니다.

 

<계약 종료시 확인할 사항>

보증금액 변경시 확정일자 날인

계약기간 중 보증금을 증액하거나 재계약을 하면서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선 변제권을 확보하기 위해 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.

 

 

오늘은 상가 임대차 계약서 작성 방법과 특약사항에 대해서도 알아보았습니다. 위 부분에서는 기본적인 것은 같게 하시되, 임대인과 임차인의 서로 협의하에 상황에 맞게 작성하시고 보관하시면 될 듯합니다. 

혹시 모를 부분을 대비하여 특약사항을 넣으신다면 구체적으로 명시하는 것이 서로에게 분쟁의 소지를 줄일 수 있는 부분이라고 생각합니다.

 

이에 상가 임대차 보호법과 상가 매매시 주의사항 등기부 등본 열람 무료 사이트 게시글을 참고하세요.

상가 임대차 보호법

 

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 그럼 오늘은 여기까지!

 

경제적 자유인을 향한 짱스맘이었습니다. 

 

 

감사합니다.