주택 임대차보호법 임대차 3법

 

 

 

주택 임대차보호법 임대차 3법

 

주택 임대차보호법은 임대인보다는 임차인에게 더욱 유리하게 만든 법이라고 볼 수 있습니다. 특히 주택시장의 불안정 속에서 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 늘어나고 있는 부동산 시장에서 임차인을 조금 더 보호하기 위한 법이라고 보시면 됩니다.

그렇다고 임대인이 무조건 불리하다고 할 수는 없기에 무엇보다 우리는 개정된 임대차보호법 임대차 3법을 잘 알고 있는 것이 중요합니다. 그러면 2020년 개정된 주택 임대차보호법인 임대차 3법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

주택 임대차보호법 임대차 3법

목차
1. 계약갱신요구권
2. 전월세 상한제
3. 전월세 신고제
4. FAQ

 

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주택 임대차보호법 임대차 3법

 

주택 임대차보호법 임대차 3법 개정 내용 

 

1. 계약갱신 요구권 

 

계약갱신 요구권은 임차인(세입자)이 원하는 경우에 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다.

임차인의 거주기간이 2년 더 늘어나게 되는겁니다. 즉 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받을 수 있으나, 주택에 주인(임대인)이나 직계존속, 비속이 실거주할 경우에는 계약 갱신 청구를 거절할 수 있습니다.  

 

▶ 계약갱신요구권에 따라서 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구 한다면 정당한 사유 없이 그 요구를 받아들여야 합니다. 즉 세입자(임차인)는 계약 기간 만료전 6개월에서 2개월 전까지는 계약 갱신을 한다는 의사를 밝혀야 한다는 것입니다.

* 2020.6.9. 개정사항

 

• 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 요구할 수 있습니다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년을 거주가능하게 됩니다. 이 말인 즉슨, 이 법에 적용받기 전인 기존에 해당 주택에서  임차인이 몇년을 살았던 간에 이 법을 적용받는 후부터 계약갱신 요구권의 권리는 1회 가능하기에 집주인(임대인)에게 요구할 수 있는 것입니다.

 

▶ 또한, 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했지만 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 이유 없이 제3자에게 해당 주택을 임대한 경우에는 임차인이 입은 손해배상을 할 수 있습니다. 

 

 

관련된 링크 임대인 임차인 권리 및 의무사항 포스팅을 참고하세요.

 

임대인 임차인 권리 및 의무사항

 

그렇다고 해서 임대인은 임차인이 지켜야 할 권리와 의무를 다하지 않았을 경우에는 다릅니다.

 

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못 할 경우 

7. 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 

 

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주택 임대차보호법 임대차 3법 개정 내용 

 

 2. 전월세 상한제 

 

전월세상한제는 계약 갱신 시 임대료 증액 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄인 법입니다. 임대료 상승폭을 계약 임대료의 5%내로 할 수 있으며 이러한 계약갱신 청구권과 전월세 상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 적용이 됩니다.

 

그러나 계약한 차임(월세)이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적절하지 않다고 판단이 된다면 그 증감을 청구할 수는 있습니다. 이러한 경우 증액 청구는 임대차 계약 또는 보증금이나 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 요구하지 못합니다.

 

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주택 임대차보호법 임대차 3법 개정 내용

 

3. 전월세 신고제

 

'부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은  2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약시 임대차 계약 당사자 (임대인과 임차인)가 30일 이내에 주택 소재지관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야만 합니다.

 

이는 수도권 전역, 광역시, 세종시, 도의 시(경기도를 제외한 지방의 군지역 제외)에서 보증금이 6000만원 초과하거나 월세가 30만원 초과하는 경우에 반전세의 경우에는 보증금이나 월세 중 하나라도 기준 초과시에 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인과 임차인은 주택소재시를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고를 해야만 합니다.

 

만약에 당사자 중에 일방이 신고를 거부하게 되면 단독으로 신고할 수 있으며 임대차 신고가 이루어지면 확정일자를 부여한 것으로 간주됩니다. 또한 개정안에는 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한것으로 처리하는 방안도 담겼습니다. 

 

계약갱신청구권 또는 묵시적 갱신계약은 신고를 하지 않아도 되지만 금액의 변동이 있을 경우에는 신고해야만 하며 거짓신고시 10만원 이하 과태료부터 미신고시에는 기간과 금액에 따라서 4만원에서 100만원까지 과태료를 부과하게 됩니다.

 

 

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주택 임대차보호법 임대차 3법 개정 내용

 

4. FAQ

 

1. 법 시행 당시에 이미 한 주택에서 4년 이상 임차거주 중인데, 계약갱신요구권이 적용될 수 있나요?

 

네 적용될 수 있습니다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용은 아니며 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여한 것입니다. 그렇기에 연장계약 묵시적 갱신 등의 사유로 기존에 이미 4년 이상 거주한 경우라 할지라도 현재의 임대차 계약만료 6개월전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

 

 

 

2. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?

 

그렇지는 않습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지는 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.

 

*묵시적 갱신  : 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우에 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다. 

 

 

3. 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우에는 유효한가요?

 

계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 것이므로 법 제10조에 따라 효력이 없다고 판단됩니다. 

 

*주택임대차보호법 제 10조 : 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

 

4. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 하였으나 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

 

행사할 수 있습니다. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의를 했더라도 6개월 전부터 2개월 전까지는 임대인에게 계약갱신을 요구(5% 범위 이내 증액)을 할 수 있습니다.

 

 

5. 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?

 

꼭 그렇지는 않습니다. 계약갱신 요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 되어 있지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다.

그러나 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 적용이 됩니다. 물론 임차인인 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료는 납부해야만 합니다.

 

 

6. 임대차 계약을 최초에 체결할 때 계약기간을 1년으로 했는데 1년 이상 거주하고 싶을 때에는 어떻게 하나요?

 

2년미만으로 정한 임대차 기간은 그 기간을 2년으로 보게 되므로 계약기간을 1년으로 정했어도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장이 됩니다. 

 

 

 

7. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나요?

 

계약갱신요구권 행사 방식에 특별한 제한은 없습니다. 구두, 문자메세지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 혹시 모를 분쟁예방을 위해 내용 증명 등의 문서로 남길 수 있는 것이 보다 안전합니다.

 

 

8. 실거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유는 무엇인가요?

 

정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다.

예를 들어, 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망하거나 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 불가피한 경우에는 정당한 사유가 될 수 있습니다. 

 

 

9. 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 사유로 갱신거절이 가능하가요?

 

가능하지 않습니다. 법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주 할 수 있는 대상으로 보기 어렵습니다.

 

 

10. 갱신 시에 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 하는건가요?

 

그렇지는 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이며 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.

 

 

11.임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있나요?(계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우)

 

가능합니다. 계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므로 임차인이 이를 행사하지 않고 임대인과 협의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능합니다.

 

 

12. 계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세 전환이 가능한가요?

 

개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 볼 수 있으므로 전세에서 월세 전환은 임차인 동의 없이는 가능하지 않습니다. 다만, 동의에 의해 전환하는 경우라도 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 법정전환율규정이 적용됩니다.

 

*보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에 그 전환되는 금액에 10%와 기준금리 +3.5% 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의  범위를 초과하지 않는 범위내에서 설정해야 합니다.

 

 

오늘은 주택 임대차보호법 임대3법 개정 내용에 대해 알아보았습니다.

임대인과 임차인의 이를 숙지하고 권리 및 의무사항도 숙지하여 서로 피해가 없도록 해야할 것입니다. 

 

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감사합니다! 경제적 자유인을 향하는 짱스맘이었습니다.