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깡통전세란?  전세사기 예방법 

 

깡통전세란? 또는 전세사기란 무엇일까?

보통 전세가에 대출액이 시세의 70%를 넘어가게 되면 깡통 전세라고 합니다. 전세 보증금이 주택 가격과 대출의 차액을 초과하여 경매로 넘어가게 된다면 전세 보증금을 받을 수 없습니다. 말 그대로 속은 없는 빈 깡통이라는 것에 비유하여 깡통 전세 또는 전세 사기라고 하는 것입니다. 

 

풀어서 얘기하자면 전세가와 매매가가 비슷하다면 전세사기가 아니더라 할지라도 무리한 갭투자 매물일 수 있으므로 계약하지 않는 것이 좋습니다. 마찬가지로 근저당권 설정, 즉 대출액이 큰 경우에도 전세계약은 하지 않는 것이 좋습니다. 소위 2010년 말부터 위의 설명대로 집주인이 집값 하락 혹은 갭투자 실패 등으로 파산하게 되어 깡통전세로 전락하는 피해사례가 많아졌을 뿐만 아니라 의도적으로 세입자의 전세금을 노리는 목적 또한 전세사기에 연루된 깡통 전세 사기라고 할 수 있습니다.

 

 

 

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대개는 20~30대의 젊은 층, 신혼 부부, 사회 약자층, 사회 초년생들을 대상으로 이러한 일들이 벌어지기 때문에 직접적인 피해를 보는 사례가 일어나고 있습니다. 

 

특히 시세가 형성되지 않은 신축빌라이거나 다세대 주택의 경우에는 그 피해가 더 클수 있기에 주의하여야 합니다. 대부분 건물이 준공 후에 3 ~5년 정도가 되어야만 시세가 형성되게 되는데 시세가 불명확하다는 점을 악용한 것입니다.

 

빌라나 다세대주택 같은 경우에는 아파트처럼 매매가 자주 일어나지 않고 세대수가 많지 않기 때문에 정확한 시세를 알기가 힘들며 분양이 잘 되지 않는 경우가 많습니다. 이를 이용하여 미분양빌라를 매매가와 비슷한 가격에 내놓거나 더 높은 가격에 전세를 내놓기도 합니다. 세입자는 잘 살고 있다가 갑자기 집이 압류되어 경매에 넘어간다는 황당한 소리를 듣게되는 겁니다. 전세보증금을 돌려받을 길이 힘들어진 세입자는 결국 보증금 대신 집이라도 본인이 원하든 원하지 않든 받게 되는 것입니다. 이러한 경우에는 집의 경매가 보증금보다 훨씬 저렴한 경우가 대부분이기 때문에 세입자로서는 금전적 손해를 보는 것 뿐만 아니라, 그 과정에서 겪게 되는 시간적, 정신적 피해 또한 클 것입니다. 또한 이러한 경우에는 원하지 않게 1주택자가 되므로 생애 최초 분양 등의 혜택을 받지 못하게 되므로 또 다른 피해를 받게 되는 것입니다.

 

 

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깡통 전세 사기 예방법 체크리스트 

 

미리 체크리스트를 이용하여 차근차근 준비하세요!

 

< 전세 계약 전 >

1. 주변 매매가, 전세가 확인

2. 주택임대차 표준계약서 사용

3. 근 저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채규모 확인

4. 임대인의 세금 체납여부 확인

5. 선순위 보증금 확인

6. 확정일자 부여현황 확인

7. 전입세대 열람

 

< 전세 계약 후 >

1. 임대차 신고

2. 전입신고 & 확정일자 신청

3. 전세보증금 반환 보증

 

 

물론 이러한 예방책에도 불구하고 집주인이 미리 계획하에 사기를 친다면 당할 확률이 높아질 것입니다. 그러나 세입자는 집주인의 부채 혹은 갭투자 등을 미리 관심있게 체크해본다면 보증금을 못받는 피해상황을 예방할 수 있습니다.

그리고 위에 체크리스트에도 나와 있듯이 계약 직후에는 반드시 전입신고와 확정일자를 미리 받아 두어야 하며 서류와 각 종 증명서 등을 꼼꼼히 챙겨야 할 것입니다. 특히 요즘같이 고금리 상황에서는 세입자가 심리적으로 위축이 되어 미리 체크하지 못하는 부분도 있을 수 있으니 대안으로 전세 말고 월세를 고려해보는 것도 좋을 것이라 생각됩니다. 

 

 

 

 

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그러면 깡통전세 사기 체크리스트에 대해서 조금 더 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 주변 매매가, 전세가 확인 방법

1) 인터넷으로 빠른 확인이 가능합니다.

- 국토 교통부 실거래 공개시스템 ( http://rt.molit.go.kr)

- 국토 교통부 모바일 부동산 실거래 정보 (app)

- 한국 부동산원 부동산 테크 ( http://www.rtech.or.kr)

- 시세정보업체 ( 검색엔진 사이트  : 네이버, 다음, 직방, KB부동산 시세 등)

 

2) 인근 부동산 공인중개사를 여러군데 방문해서 확인해보시는 것을 추천드립니다.

 

 

2. 주택임대차표준 계약서 사용

▶ 왜 필요할까요?

대항력, 우선변제권 확보방법 등 계약전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세피해를 예방할 수 있습니다.

 

- 공인중개사를 통해서 할 경우 표준계약서를 사용하도록 요청하세요.

- 국토교통부/ 부동산 거래 관리 시스템에서 다운로드 가능합니다.

 

 

 

국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템

부동산거래신고 : 1588-0149 주택임대차신고 : 1533-2949

rtms.molit.go.kr

위에 사이트에서 다운로드 가능합니다.

 

3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채규모 확인

▶ 왜 필요할까요?

전세 보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제 되므로, 보증금보다 순위가 우선시 되는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가늠할 수 있습니다.

 

▶어떻게 확인하지요?

등기소, 인터넷 등기소 ( www.iros.go.kr  ) 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하게 되면 [을구]에서 근저당 및 전세권 확인이 가능합니다. 

 

 

4. 임대인의 세금 체납여부 확인

▶왜 필요할까요?

미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로 전세 피해 발생시 임차인이 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.

 

▶어떻게 확인할까요?

임대인의 납세증명서를 발급 (임대인 동의 필요) 받으면 체납여부를 확인할 수 있습니다.

 *국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급이 가능합니다. (임대인이 직접 발급하는 경우 홈택스, 위택스 등 온라인 발급이 가능합니다.)

 

 

 

5. 선순위 보증금 확인

▶왜 필요할까요?

다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 당사자보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.

 

▶어떻게 확인할까요?

임대인 또는 임차인이 주민센터 또는 등기소를 방문하여 확정일자 부여현황을 발급 받으면 됩니다.

(임대차계약 이전에는 임대인의 동의가 필요합니다. )

 

 

6. 임대차 신고

▶왜 필요할까요?

1) 임대차계약 신고는 법적 의무입니다.

신고대상 : (지역) 전국 (도 관할 군 지역 제외, 경기도 내 군 지역은 포함) (금액) 보증금 6천만원 또는 월차임 30만원 초과

 2) 대차 계약신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권을 획득할 수 있습니다.

 

▶어떻게 신고할까요?

온라인 신고 ( rtms.molit.go.kr ) 또는 관할 주민센터에 방문하셔서 신고하면 됩니다. 

(확정일자 부여를 위해서 임대차 계약서 필요)

 

7. 전입신고

▶왜 필요할까요?

1) 전입신고는 법적 의무입니다.

*신고사유 발생일로부터 14일 이내 신고, 위반시 과태료 최대 5만원 (주민등록법)

2) 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다.

 

▶어떻게 할까요?

관할 주민센터 방문을 하거나 정부 24 온라인으로 신고하면 됩니다. 

 

8. 전세보증금 반환보증 가입

▶왜 필요할까요?

전세가격하락 등 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증기관에서 대신 반환해드립니다. 

*수도권은 보증금 최대 7억원, 비수도권은 최대 5억원까지 보증가입 가능 (주택도시보증공사 기준)

 

▶어떻게 가입할까요?

주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후에 가입하시면 됩니다. 

 

 

여기까지 국토교통부의 계약 체크리스트였습니다. 미리 꼭 확인하시길 바랍니다.

 

 

 

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예를 들어보겠습니다. 이른바 전세 잔금 치른 당일날, 집주인이  근저당 설정을 하는 것입니다 . 분명히 등기부등본을 봤을 당시에는 등기부등본에 근저당 설정이 없었는데 잔금을 치른 후에 바로 근저당 설정을 한 것입니다. 이런 경우에는 잔금을 치르기 전에는 등기부 등본을 마지막으로 확인을 해봐야 합니다.  대한민국 법원 인터넷 등기소 사이트에 들어가셔서 보시면 됩니다. 

 

대한민국 법원 인터넷 등기소

--> 등기 열람 발급 클릭

 

 

 

--> 등기신청사건 처리현황 클릭

 

 

 

클릭하셨다면 바로가기나 해당사이트에 어떻게 하는지 사진포함해서 방법이 나와있으니 확인하셔서 조회해 보세요.

 

 

대한민국 법원 인터넷등기소

현재를 기준으로 2개월 이내에 처리완료되었거나 처리중인 신청사건처리내역을 접수번호나 소재지번을 통해 조회하는 화면입니다. 메뉴 들어가기 1. 화면 상단의 대메뉴 중 ‘등기열람/발급’

www.iros.go.kr

 

 이렇게 확인을 하시게 되면 근저당이 설정된 것이 확인이 가능합니다.  설정이 안되고 접수만 됐다고 하더라도 '신청사건 처리중' 이라는 내용일 나오게 됩니다. 이 메세지 '신청 사건 처리중' 이라는 글이 확인이 되셨다면 일단 잔금 치르는 것을 바로 중단하여야 합니다. 

 

여기서 아무런 내용이나 메세지가 없는 것을 확인했다면 잔금을 치뤄도 괜찮습니다.

그렇다고 해서 아직 끝난 것은 아닙니다. 잔금을 치르자마자 바로~~~전입 신고를 하셔야 합니다.

'오늘은 바쁘니까 내일 아침에 일찍해야지' 라는 생각은 절대 하지 마십시요. 잔금 치르고 난 후에 바로 그 날인 당일날 전입신고를 해야합니다.

 

동사무소에 갈 시간이 없으시다면 온라인으로도 가능합니다.

정부24 사이트에 들어가셔서 전입신고라는 메뉴 탭을 클릭하세요. 그러면 바로 온라인 접수가 가능하답니다.

 

 

 

정부서비스 | 정부24

정부의 서비스, 민원, 정책·정보를 통합·제공하는 대한민국 정부 대표포털

www.gov.kr

 

 전입신고만 하면 확정일자는 자동으로 부여가 됩니다. '오늘 저녁 8시에 해야지' 라고 하시면 안됩니다. 그날 오후 6시까지는 신고를 해야만 한답니다.  6시 이후에 신고를 하신다면 그 다다음날부터 대항력이 부여가 되기때문에 그 당일날 6시 전까지는 신고를 마쳐야 합니다.

 

자 여기서 정리를 하자면 전입 신고는 전입 신고한 다음날 부터 대항력이 발생하며 반면에 근저당은 그 날 즉시 효력이 발새되기 때문에 이 부분을 꼭 알고가시라는 말씀입니다.

 

 

 

 

자 이렇게 했음에도 이러한 피해를 당하지 않으려면 어떤 예방 방법이 있을 까요?

 

집주인과 계약서를 작성할 때 '특약'을 넣어야 합니다. 이 부분은 굉장히 중요합니다.

어떠한 특약이냐고요?

집주인은 세입자가 전입 신고한 날 혹은 그 날부터 최소 며칠 동안은 절대로 근저당을 설정하지 않는다. 특약에 명시를 해야만 합니다.

 

만약 이 약속을 어길 경우에는 특별 손해배상을 시행한다고 명시하셔야 합니다.

특약을 넣고 근저당 설정을 한다면 물리적으로 막을 방법은 없으나 이것은 손해배상의 아주 중요한 근거자료로서의 역할을 하게 되면 나를 보호하기 위한 압박수단이 되는 것입니다.

 

꼭 잊지마세요! 특약 기재!

공인중개사에게도 미리 언급을 하시면 좋을 것 같습니다.

 

 

위에서 언급했듯이, 전세보증보험 가입도 필요하겠지요. 가입과정에서 보증기관은 당연히 다양한 서류를 요구하기 때문에 이러한 부분에서도 처리를 통해서 대항력에 대해 알게 됩니다. 조금 더 신중하고 꼼꼼하게 살펴보면 분명 깡통 전세 사기의 안전장치를 마련하실 수 있을 겁니다.

 

 

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오늘의 결론

 

1. 전세제도 세입자엑 100% 안전하지많은 않습니다.

2. 깡통전세 사기 특히 주의해야 합니다. 알고 계셔야 합니다.

3. 잔금 처리 즉시 전입신고 바로 반드시 할 것! (특약 기재)

 

 

 

아래 사항도 확인해 보세요. 경제적 자유인을 향해 달려나가는 짱스맘이었습니다. 감사합니다.

 

 

 

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