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아파트 매매시 세금 (매매, 보유)

오늘은 아파트 매매시 내는 세금(취득세, 양도소득세)과 보유시 내는 세금(재산세, 종합부동산세)을 알아보도록 하겠습니다.

1. 취득세

아파트 매매시 세금이라고 하는 것은 아파트 거래(사고팔고)를 하면서 발생되는 세금을 뜻합니다. 살때 발생하는 취득세가 있으며, 상속, 증여, 교환 등으로 소유권이 이전된다면 소유권을 받게 될 사람이 내야 하는 세금 중 하나인 것입니다. 

여기서 지방교육세, 농어촌특별세도 포함이 됩니다. 납부기간은 부동산을 취득한 시점부터 60일이내에 신고하고 납부하여햐 합니다. 만약 이 기간을 놓치게 된다면 무신고로 간주되어 가산세 등을 물어야 하며 약 20%, 납부 불성실 가산세 명목의 1일당 약 0.025%도 부과가 됩니다.

이 외에도 등기세 국민주택채권 매입등이 있습니다. 국민주택채권 매입은 의무적으로 필요한 것으로 이것은 공시지가 금액과 지역에 따라 다르게 부과가 됩니다. 5천만원 미만은 1.3%. 6억원 이상은 2.6%입니다. 아파트를 한채를 매매하는 것도 세금 및 여러 기타비용이 들어가게 됩니다. 이러한 부분을 잘 인지해두고 아파트 매매시 잘 고려해야 할 것입니다.

공시지가 관련 조회방법 포스팅을 참고하세요.

공시지가 조회 바로가기

취득세율

 2주택자라면 아파트 조정대상지역인지 아닌지가 세율에 큰 영향을 주게 됩니다.

조정대상지역인 경우에 2주택자라면 8.4%가 부과되며  비조정대산지역의 2주택자라면 적용되는 총세율은 최대 3.3 해당하게 됩니다.

(단 조정지역 그리고 비조정지역 아파트를 가각 한채씩 매수한다면 매수의 순서 역시 세율에 영향을 줍니다.)

아파트 매매 절차에 관한 포스팅도 참고하세요 (아파트 매매시 필요 서류 및 아파트 내부 체크리스트 내용 유)

또한 부동산 사이트 별 KB부동산 아파트 실거래가 및 시세 조회 포스팅도 참고하세요.

아파트 매매 절차 바로가기

 KB 부동산 아파트 실거래가 및 시세 조회 바로가기

2. 재산세 및 종합 부동산세 (종부세)

아파트를 보유하고 있는 동안에는 매년 세금을 내야하는 데 이는 재산세와 종합부동산입니다. 같은 재산에 두번의 세금을 부과하게 되니 이중과세가 아니냐는 논란도 있을 수 있지만 이 세금들은 각각 지방세(재산세)와 국세(종부세)로 세목이 다릅니다.

재산세 조회 방법과 재산세에 대한 정보가 담겨져 있습니다. 확인해보세요.

재산세 조회 및 방법 바로가기

재산세 

아파트를 보유하고 있다면 재산세를 매년 한차례 혹은 두 차례에 걸쳐 내시게 됩니다. 재산세는 6월 1일을 기준으로 토지, 주택 등을 보유하고 있다면 내야하는 세금입니다.

그래서 5~6월에는 집을 사는 사람과 집을 파는 사람의 실랑이가 벌어지기도 한답니다. 만약 6월 2일에 잔금을 치른다면 그 해에는 재산세를 내지 않아도 되는 것입니다. 

재산세를 알기 위해서는 공시가격을 알아야 합니다. 재산세는 아파트의 공시지가에 대해 정해지게 됩니다. 

공시지가란 쉽게 말하여 아파트를 살게 될 동안 시세는 자주 변동을 하게 되는데 매번 바뀌는 시세에 세금을 부여하게 된다면 공시지가를 예측하기라는 것은 무척 힘들겠지요? 그래서 정부에서는 기준에 따라 평가를 하고 이를 산출하여 금액을 정하게 되며 이를 바탕으로 세금을 정하게 되는 것이랍니다. 대략적으로 다를 수 있지만 보통 실거래가의 60~80%정도라고 보시면 됩니다.

공시지가 조회와 네이버 부동산 아파트 실거래가 및 시세 조회 포스팅을 참고하세요.

공시지가 조회 바로가기

네이버 부동산 아파트 실거래가 및 시세 조회 

종합부동산세 

종합부동산세는 아파트를 보유하였다고 하여 모두 다 내는 세금은 아닙니다. 과세기준일(매년 6월 1일) 현재의 국내 소재한 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과입니다. 공시가격 합계액이 유형별로 공제금액을 초과하는 경우에 그 초과분에 대해서 과제를 하는 세금인 것입니다. 

공제금액은 6억원이지만 1가구 1주택자는 9억원까지 공제가 됩니다.

3. 양도세 

부동산 매도시에 내는 양도소득세가 있습니다. 양도소득세란 개인이 토지나 건물 등의 부동산이나 주식 등의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 대한 권리를 양도함에 따라 발생하는 이익금을 과세 대상으로 부과하는 세금입니다. 즉 집값이 오르게 되면 오른 만큼의 차익에 대해 세금을 매겨 내는 세금입니다.

만약 12억원에 구입한 아파트를 15억원에 매도했다고 한다면 3억원의 차익에 대해서 세금을 내게 되면 세율은 액수에 따라 달라지게 됩니다.

사실 이 양도소득세 부분을 가장 신경을 써야하는 것이 양도세는 세금 개정이 자주 일어나기 때문입니다. 양도세 절세를 원한다면 이 개정의 흐름을 알아야 한답니다.

현재 소득세법을 기준으로 확인을 하게 되면 조정대상지역의 2주택자는 양도세 기본세를 (6~45%)에 추가적으로 20%가 3주택자의 경우 30%를 중과하게 됩니다.

만약 지방세를 포함하여 양도 차익이 10억원을 넘게 된다면 적용되는 양도세 세울만 최고 82.5%나 됩니다.

그러나 중과 배제시에는 최고 45%의 기본 양도세율만 적용이 되며 만약 아파트를 3년 이상 보유하게 되면 이에 따른 장기보유 특별공제도 받을 수가 있습니다.

또한 다주택자인 경우 현재 시점에서 양도 차익이 크고 보유기간이 긴 주택을 매매하는 것이 아파트 매매시의 세금을 절세하는 방법이겠지요.

그렇다고 이 경우가 모든 경우에 적용이 된다는 점은 아니며 참고하시고 지속적인 공부가 필요할 것 같습니다.

아파트 매매시 등기부등본 열람하는 포스팅입니다.

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감사합니다!

아파트 매매 절차

오늘은 아파트 매매 절차에 대해 알아보겠습니다. 아파트 내부 확인 시 매도인 아파트 체크리스트와 아파트 매매 잔금을 치를 때의 필요 서류도 같이 알아보도록 하겠습니다.  

1. 입지 분석 및 매물 선정
2. 부동산 문의
3. 아파트 매물 확인
4. 아파트 매물 최종 선택
5. 가계약금 송금
6. 계약서 작성 및 계약금 송금
7. 대출신청
8. 잔금 지급 및 소유권 이전

1. 입지 분석 및 매물 단지 선정

매매하고자 하는 도시 및 단지를 입지 분석 및 매물 단지를 선정하는 단계입니다. 어찌 보면 이 단계에서 몇 군데를 선정하고 알아보는 단계를 정리하면 도움이 됩니다. 즉 해당 아파트 물건의 입지, 실거래가, 생활환경. 면적, 세대수, 평형 등을 인터넷으로 서치를 통해 확인을 하고 몇 군데를 정리를 해두어서 본인의 상황과 앞으로의 미래 가치를 따져서 몇군데를 선정하는 방식입니다.

임장을 가기전 부동산 어플이나 사이트로 미리 실거래가 및 그래프 확인 입지에 대해서 어느 정도 공부를 하고 가게 되면 직접 가서 봤을 때의 차이점과 공통점등을 구서구석 파악할 수 있습니다.

이에 관해서 각 부동산 플랫폼 별 2~3군데를 정하여 미리 살펴보시길 바랍니다.

네이버 부동산은 아파트 실거래가 및 시세 그리고 단지정보 학군정보등을 제공하고 있습니다. 부동산 중개사무소에서 대부분 네이버 부동산 사이트에 등록한 곳이 많아 네이버에서 매물을 확인 후에 부동산에서 여러 곳을 문의를 하실 수 있습니다. 네이버 부동산을 통해 아파트 실거래가 및 시세 그리고 단지정보 주변 상황과 학군정보를 파악하신 후 부동산에 문의해보세요.

네이버 부동산 아파트 실거래가 및 시세 조회 바로가기

2. 부동산 문의

원하는 매물의 조건을  몇 군데 정리를 하였다면 사이트에 나와있는 부동산에 문의를 해봅니다. 정리해둔 체크리스트를 살펴보면서 아파트명, 평형, 세대수, 실거래가 및 시세, 층, 방향(남향), 주변 상가, 학군정보  등 조건을 정확하게 말해야 하며 이러한 조건의 매물이 있는지도 사이트에서 확인해보고, 부동산에 해당 아파트 물건이 나왔을때는 연락을 해달라고 말합니다.

다음 부동산 사이트는 아파트의 실거래가  시세 정보 단지 정보, 분양정보 인기단지 및 아파트 거주주민의 후기 , 아파트 주변의 세세한 현장투어 정보와 사진, 매물 정보의  실내 아파트 VR 투어 , 주변 로드맵 제공, 그 외 공인중개사와의 문의하기 등이 서비스를 제공하고 있으니 한 번 확인해보세요.

다음 부동산 아파트 실거래가 및 시세 조회 사이트 바로가기

3. 아파트 매물 확인

부동산으로부터 연락이 오게되면 중개사와 함께 해당 아파트 매물에 방문을 하여 확인을 합니다. 햇빛이 잘 들어오는지, 파손된 곳은 없는 지 등 꼼꼼히 확인을 하도록 합니다. 여기 아파트 매매 계약 전 매수자 아파트 체크리스트를 적어놓았습니다. 아파트 체크시에 도움이 되실 겁니다.

아파트 매매 계약전에 매수자 아파트 체크리스트 (이사 전에 수리할 곳은 미리 체크해서 수리)

1. 물의 수압체크

2. 배수 관련 체크

3. 변기 배수 여부 체크

4. 방충망 체크

5. 보일러 설치 연도 확인 및 작동(대략 7~10년 수명)

6. 천정이나 벽면에 누수 흔적 

7. 집 내부 곰팡이 여부 체크

8. 환기 시스템 작동 체크

9. 시스템 에어컨일 경우 작동 유무 체크

10. 전기 용량 및 누전 여부와 콘센트 체크

물론 공시지가는 부동산 사이트에서 기본적으로 제공을 하고 있지만 시간상 흐름을 자세히 보기 위해서는 아파트 매매 전 공시지가 조회도 해야하는 부분입니다. 공시지가 조회 방법도 확인해보세요.

공시지가 조회 방법 사이트 바로가기

4. 아파트 매물 최종선택

몇 군데 둘러보고 가장 관심이 있는 곳의 아파트를 선택하여 최종 아파트 매매 결정을 합니다. 체크리스트와 기준표를 확인하시어 그 중에 가장 부합한 곳을 선택을 하게 되면 보다 현명한 선택이 가능할 것입니다.

5. 가계약금 송금

필수 단계는 아니지만 부동산 시장이 좋을 때 혹은 다른 매수자들의 경쟁이 있을 때 등을 고려하여 가계약금을 송금하여 매물을 확보해두는 것이 좋습니다. 중개소를 통해서 매도자의 인적사항(신분증)과 실제 집주인여부(등기부등본 최신본 확인) 확인 후에 가계약금을 송금합니다. 대략 아파트 가계약금은 100만원에서 500만원 사이에 금액으로 지불하게 되는데 그렇다고 딱 정해져 있는 것은 아닙니다. 서로간의 협의를 통해서 결정할 수 있습니다.

단, 매도자가 계약을 파기할 경우에는 매수자에게 두배를 돌려주어야 합니다. 반대로 매수자가 매수를 포기하게 되면 가계약금을 돌려받지 못하게 되니 그만큼 신중한 선택이어야 합니다.

6. 계약서 작성 및 계약금 송금

매도인과 매수인 그리고 공인중개사가 만나서 계약서를 작성합니다. 계약 전에는 최신 등기부등본을 열람 및 발급을 하여 확인을 합니다. 신분증과 도장을 준비하고 은행에서 계좌이체 한도를 확인합니다. 1일 이체 한도가 송금액보다 적으면 한도를 상향해야 합니다. 꼭 계약 전 미리 체크하세요.

그 후에 계약금을 송금하면 됩니다. 계약금은 매매가의 10%이며 가계약금이 이미 낸 상태라면 그만큼은 제외하고 금액을 송금하면 됩니다.

등기부등본 무료로 열람을 할 수 있는 글도 확인해보시길 바랍니다.

등기부등본 열람 무료 사이트 3곳 바로가기

7. 대출신청

미리 부동산 사이트나 앱을 통해서 어느 정도의 대출 금리나 한도의 정보를 알고 진행을 했기에 잔금 지급 전에 은행에 방문하여 대출 정보를 더욱 자세히 살펴본 후 대출을 신청합니다. 매매계약서 인감증명서 2통 주민등록등본(초본) 신분증  인감도장 소득증빙서류 세금완납증명서 등 은행에서 필요로하는 서류를 준비하고 은행에 방문하여 대출신청을 합니다.

단 방문전에 해당 은행에 전화해서 미리 필요서류를 체크하시고 방문하시면 됩니다.

KB 부동산은 아파트 실거래가 및 시세 정보는 물론 단지정보, 공시가격 정보, 대출정보 (KB국민은행고 연계) 되어 있어 대출한도, 금리 등 여러 기준을 확인하실 수 있습니다. KB부동산 앱관련해서는 AI 예측 시세, 입지 실시간 시세/매물 알림을 볼수 있으니 참고하시길 바랍니다.

KB 부동산 아파트 실거래가 및 시세 조회 사이트 바로가기 

8. 잔금 지급 및 소유권 이전

드디어 잔금날입니다. 가져가야 할 서류는 매매계약서  신분증과 도장 가족관계증명서(상세)  주민등록등본 등을 준비하여 부동산에 방문을 하고 잔금을 송금합니다. 잔금날은 법무사가 참석해서 등기처리를 진행해줍니다. 등기처리가 되면 등기권리증을 받게 됩니다. 등기까지 완료가 되어 내가 소유자로 등기가 되면 아파트 매매가 모두 완료된 것입니다.

참고로 등기처리는 본인이 셀프로 진행을 할 수도 있습니다.  

아래에 아파트 매매 잔금 지급 시의 준비(필요) 서류입니다. 보통은 부동산에서 미리 알려주시니 그렇게 준비하시면 됩니다. 미리 참고하세요.

 *때에 따라서 중도금의 경우도 있을 수 있으니 부동산 매도인 매수인 미리 협의하셔서 결정하시면 됩니다.

아파트 매매시 준비(필요) 서류 

매도인

신분증, 인감도장, 인감증명서, 등기권리증, 주민등록초본1부 (전주소 모두 포함해 발급), 관리비 정산 영수증, 도시가스 정산 영수증, 아파트 선수 관리비(예치금) 확인증, 열쇠, 해당 세대번호키와 공동 출입문 번호키, 음식물키 등 각종 카드 키

그 외 관리소에 차량통행증 반납 등

매수인 

신분증, 도장, 매매계약서, 잔금, 가족관계증명서(상세), 주민등록등본

오늘은 아파트 매매 절차에 대해 알아보았습니다. 또한 아파트 내부 확인시에 해야할 체크리스트와 아파트 매매 잔금시에 필요한 서류도 같이 알아보았습니다.

아파트 매매는 구매 금액이 큰 만큼 신중하고 현명한 선택이 무엇보다 중요하겠습니다. 여러분에게 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 

경제적 자유인을 향한 짱스맘이었습니다.

감사합니다.