경제적 자유인 짱스맘 공간

KB 부동산 아파트 실거래가 및 시세 조회 사이트

오늘은 KB 부동산 아파트 실거래가 및 시세 조회 (PC 위주) 사이트에 대해서 알아보려고 합니다.

부동산 실거래가 조회 사이트 및 방법에 대한 여러가지 사이트 및 앱에 대한 포스팅도 있습니다.

간단하게 여러 사이트를 비교해서 이용하고 싶으실 땐 이 포스팅을 참고하세요.

부동산 실거래가 조회 사이트 및 방법 바로가기

그 중에서 KB 부동산 사이트를 조금 더 자세히 들여다 보겠습니다.

이번에 KB 부동산 사이트는 새로 업데이트 된 프로그램도 선보여 다양하게 이용하고 조금 더 관심있는 아파트나 내가 살고 있는 아파트에 대해서 깊이있게 분석할 수 있습니다.

자 그럼 이제 해당 그림을 같이 보면서 설명드리도록 하겠습니다.

일단 KB 부동산 사이트에 접속해주세요.

여기에 링크도 남겨놓을께요. 필요하신 분들은 들어가셔서 직접 경험해보세요.

KB 부동산 사이트 바로가기

일단 접속을 하셨다면 간편하게 로그인할 수 있는 기능이 있습니다.

사이트에 접속하셔서  부동산 홈에 들어가시면 아래와 같은 그림을 보실 수 있습니다.

KB부동산 매물이 나오고 빨간 박스 안에 본인이 관심있는 단지, 지역, 지하철, 학교를 검색해주세요.

그러면 일단 로그인을 하라는 새 창이 뜹니다. 여기에 본인이 사용하시고 있는 것 중 가장 간편한 것으로 로그인해주세요.

자 다 되셨다면 아까 본인이 입력했던 아파트를 보실 수 있을겁니다.

 요 아래 그림은 예를 들어서 서울시 중에서 랜덤으로 지역을 정해서 들어가봤습니다.

서울 아파트 뿐만 아니라 전국 아파트 어디든 가능하니 입력하시면 아래와 같은 그림을 보실 수 있을거에요.

자 정보가 아직 너무 간단한가요?

걱정마세요. 이제 얼마든지 많은 아파트 실거래가 및 시세에 관한 프로그램과 다양한 기능들을 보실 수 있을겁니다.

우리가 보려는 아파트 시세가 나와있습니다. 매매와 전세 월세 매물을 한 눈에 보실 수 있습니다. 

최근 실거래가 부터 KB 시세의  아파트 상위 평균가와 하위 평균가도 확인하실수 있습니다.

이것은 아파트 매매와 전세 매물의 3년 5년 그리고 전체 그래프입니다. 년도별 그래프를 금액별로 나타냈기에 시간상의 흐름을 보다 쉽게 확인하실수 있습니다. 5년전에서 부터 꾸준히 상승하는 모습을 보이다가 2022년 7월을 기점으로 약간 하락한 추세를 보여주고 있네요.

그 아래로 스크롤을 내리면 아파트 실거래가를 보실 수 있습니다. 가장 최근부터 먼저 보실 수 있구요. 과거의 데이터도 보고 싶으시다면 화살표의 탭을 누르시면 위에 그림과 같이 거래했던 날짜와 금액 그리고 위치 매물 정보를 보실 수 있습니다.

그 아래로 스크롤을 내리시면 단지 요약정보를 보실 수 있습니다.

몇 세대 몇개동으로 구성이 되어있는지 타입정도와 주소 용적률 건폐율 주차대수 까지 아파트 관련 정보를 한번에 확인하실 수 있습니다.

위에 그림은 조금 더 큰 평수입니다. 110m2 입니다. 이 평수 역시 전용면적과 전용률 방/욕실 갯수와 관리비에 대한 부분까지 볼 수 있지요? 위에 작은 평수도 당연히 보실 수 있습니다. 사진이 잘려서 보이지 않는 것 뿐입니다.

요즘 인테리어들 많이 하시죠? 그래서 KB부동산은 오늘의 집 사이트와 연결이 되어 인테리어에 관한 부분도 놓치지 않고 같은 평수대에 예시를 보여줍니다.

혹시나 필요하신 분들은 참고가 되기도 할 것이며 오늘의 집 사이트에 직접 들어가 관련 업체나 물품들을 구매할수도 있을것입니다.

자 이제 조금더 스크롤을 내리시게 되면 구 동 아파트 단위로 지역 내 거래건수 비교 데이터도 보실 수 있습니다. 요즘은 이러한 부분이 잘 되어있기에 옛날에 잘 알수 없었던 정보들 까지 다양하게 알수 있게 되었고 조금 더 현명하게 비교 분석할 수 있습니다.

요렇게 양천구 내에서의 Top 10 아파트 거래 회전율도 볼 수 있습니다.

이번에는 사람들도 KB 부동산 아파트 시세나 실거래가 조회를 할때 대출에 관한 부분이 잘 연결이 되어있고 고객에게 조금 더 정확한 정보를 줄수 있는 장점이 있습니다. 아무래도 KB 국민은행의 금융 대출 상품과도 연결을 쉽게 할 수 있기에 물론 예상치이지만 대출비용부터 이자 비용 금리까지 평균치를 확인하실 수 있으며 실제 금리가 궁금하거나 조금 더 자세한 것이 궁금하다면 직접확인도 가능하니 실로 편리한 기능입니다.

게다가 각종 세금도 확인하고 계산할수 있도록 연결이 되어있습니다. KB부동산 사이트에 한번만 접속해도 웬만한 것은 다 알아볼 수 있겠네요.

물론 요즘 사이트들은 편리한 기능들을 업데이트하고 추가하고 있기에 앞으로도 더 편리하고 정확 신속하게 접속할 수 있겠습니다.

 아이들이 있는 가구라면 학군에 대해서 관심이 갈수 밖에 없을겁니다.

KB 부동산 사이트에서는 학군 및 보육시설을 배정학교에 해당하는 정보를 보여주게 되며 간단한 정보(거리 , 반 명수) 등도 보실 수 있습니다. 그 아래 그림은 교통 주변시설에 관한 인프라정보로서 네이버나 구글 카카오맵을 통해 지도앱을 통해 확인하실 수 있습니다. 아무래도 이 부분은 다음이나 네이버 구글 같은 서치가 가능한 곳에서 더 자세히 확인하실 수 있습니다.

이 그림은 해당 단지톡이라고 하여 단지톡 바로가기를 누르시면 아파트 단지에 관한 후기나 평을 쓰실수 있으며 사진도 올리실수 있습니다. 이러한 평이나 리뷰가 많다는 것은 그만큼 실제 거주하는 사람들의 이야기이기 때문에 아무래도 가장 믿을 수 있는 사실이 많을겁니다. 이러한 부분을 참고하여 단지톡에다가 글을 남겨보시는 것도 좋을 듯 싶습니다.

 그 아래는 KB시세조사 중개업소에 관한 정보가 나옵니다.  

아까 보았던 스크린입니다. 아파트 실거래가 데이터 그래프를 나타냈던 곳으로 다시 스크롤을 올린다음 과거 KB시세보기와 공시가격보기를 눌러서 해당 데이터들을 확인하실 수 있습니다.

이 그림은 KB 과거 시세입니다. 본인이 보고 싶은 년도를 클릭하시면 연도 아래로 각 연도별 월별 데이터를 확인하실수 있습니다.

위에 그림은 아파트 공시가격보기를 클릭했을 때의 데이터입니다. 오른쪽 상단에 공시가격과 동별 매물이 있으니 각각 눌러보셔서 데이터를 확인해보세요. 일단 공시가격 데이터는 해당 층호수를 클릭하게되면 빨간 박스안에 데이터를 보실 수 있습니다.

전년대비 공시가격 올해의 금액을 보실 수 있으며 그에 따른 재산세와 종합부동산세도 확인하실수 있습니다.

자 이번엔 맨 왼쪽에 메뉴탭중에서 메뉴를 누르시면 위와 같은 또 다른 여러 메뉴 탭들이 나오게 되며 그 중 실험실이라는 메뉴를 눌렀을 때는 pc버전이 아닌 모바일 버전에서의 KB부동산을 앱을 다운로드 받으신 후에 AI 예측시세, 입지 그리고 실시간 시세/매물 알림을 받아보실수 있습니다. 이 외에 몇 가지 메뉴는 KB부동산 앱에서 이용 가능하시니 KB 부동산 앱으로 이용하시면 될 듯 싶습니다.

그 외 빠른시세 조회는 위와 같은 검색창에다가 아파트 주소를 입력하시면 KB 빠른 시세조회를 하실 수 있습니다. 매매 전세 월세 물량들을 한눈에 보실 수 있으며 정확한 주소를 입력하셨을 때는 해당 아파트 시세만을 조회하실 수 있습니다.

이 외에도 데이터 허브를 통해 여러 통계와 자료들을 확인하실 수 있으며 구해줘 내집 메뉴 탭으로 들어가시면  아래그림에서 보시는 대로 원하는 주택의 조건 입력 하시고 조건에 맞는 공인중개업소 추천을 해주며 추천 공인 중개업소와 계약을 진행하는 프로세스와  연결 가능 클릭 서비스라고 할수 있겠습니다.

이 외에도 다양한 기능들이 속속들이 업데이트 되고 있으며 빠르고 정확한 정보를 제공하기 위해 수시로 최근 업데이트 물건들과 상황을 업데이트 하고 있는 KB 부동산 사이트!! 특히 아파트 실거래가 및 시세 조회 및 다양한 비교 분석이 가능하고 대출과 연결된 점 여러 데이터와의 시간적 흐름 및 가격의 정보까지!! 자세히 들여다보면 볼수록 해볼것도 분석해볼것도 많다는 생각이 듭니다. 물론 각 사이트마다 장 단점이 있지만, 최대한 각 사이트의 부각되는 부분에 치중하여 이야기해보았습니다.

오늘은 KB 부동산 아파트 실거래 및 시세 조회 사이트에 대한 전반적인 내용을 알아보았습니다.

전반적인 다양한 부동산 실거래가 조회 사이트 및 방법에 대한 포스팅을 보고 싶으시다면 아래 포스팅에서 확인해보세요.

부동산 실거래가 조회 사이트 및 방법 바로가기

감사합니다. 경제적 자유인을 위한 짱스맘이었습니다!

공시지가 조회 방법

목차
1. 표준지 공시지가
2. 개별 공시지가
3. 공시지가 조회 방법

공시지가란 무엇일까요?

국토교통부에서는 매년마다 전국에 있는 모든 땅에 대해서 조사하고 평가를 내리는 일을 하게 되는데, 이러한 조사는 적절한 국토 활용과 나라 운영을 위한 예산을 확보하기 위함입니다. 이 조사를 마치면 이에 대한 결과를 발표하게 되는데 공시하게 되는 토지의 단위면적 당 가격을 공시지가라고 말합니다.

1. 표준지 공시지가

조사 평가의 개요

공시지가

국가가 모든 필지의 가격을 정하는 것에는 무리가 있기 때문에 이 중 대표성을 띄고 있는 50만개의 필지의 가격을 정해주고 있습니다. 

 또한 국토교통부의 장관이 직접 조사 평가하여 표준지의 단위면적당 적정가격을 산정하게 되는 것을 표준지 공시지가라고 합니다. 매년 1월1일을 기점으로 토지 가격의 기준점을 잡게 됩니다.

공시지가의 효력

- 토지시장의 지가정보를 제공

- 일반적인 토지거래의 지표가 됨

- 국가 지방자치단체 등이 그 업무와 관련해 지가를 산정하는 경우에 그 기준이 됨

- 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정 펴아하는 경우에 그 기준이 됨

조사 산정의 절차

- 표준지의 선정

 : 대표성 중용성 안정성 확정성이 있는 토지 선정

- 조사 평가

: 표준지의 특성 등을 조사 평가하고 시 군 구 및 토지소유자 등의 의견을 청취한 후 적정가격으로 평가함

-중앙부동산 가격공시위원회 심의

: 평가가격에 대해 중앙부동산가격공시 위원회의 심의를 받음

- 지가공시

: 매년 1~2월경

- 이의신청

: 공시일부터 30일 이내에 서면으로 제출하면 이의신청기간이 만료된날로부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지

2. 개별 공시지가

표준공시지가가 기준이 되면서부터 지방자치단체에서 개별적으로 필지의 가격을 산정하고 정해주면 이것이 개별공시지가가 되는 것입니다.

풀어 말하면, 개별 공시지가는 국토교통부 장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장 군수 구청장이 조사한 개별 토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 토지특성차이에 다른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가로 곱해 지가 산정후에 평가 검증을 통해 절차를 걸친 후의 개별 토지의 단위 면적당 가격을 말합니다.

이는 토지와 건물에 대한 보유세 즉 재산세의 기준금액이 됩니다.

개별 공시지가 활용

- 토지관련 국세 및 지방세의 부과기준

- 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준

개별 공시지가의 기준일 및 조사대상

- 1월 1일 기준

국세 또는 지방세의 부과대상 토지(국 공유지의 경우 도로 등 공공용토지는 제외)

개발부담금 등 각종 부담금의 부과대상토지

관계법령에 의거 개별공시지가를 적용토록 규정되어 있는 토지와 시장 군수 구청장이 관계행정기관의 장과 협의하여 개별공시지가를 결정 공시하기로 한 토지

- 7월1일 기준

 분할 합병 신규등록 지목변경 국 공유지가 사유지로 변경된 토지로 개별공시지가가 없는 토지

위에 사항은 다른 사람과의 매매 거래 시에 취득세와 등록세의 산정 기초자료이기도 하며 증여나 상속 시에도 세금을 매기는 기준이 됩니다. 자산을 보유하거나 소득이 생긴다면 반드시 세금 또한 내야하는 부분입니다. 그렇기 때문에 공시지가 조회 방법을 알아두어야 하는 것은 매우 중요합니다. 공시가격에 이의가 있다면 공시일로부터 30일 이내에 이의 신청을 할 수 있습니다.

그러면 이제 공시지가 조회 하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

쉽게 조회 하실 수 있으니 아래 글 참고해주세요.

3. 공시지가 조회  방법

검색창에 공시지가 조회라고 입력합니다.

그러면 부동산공시가격알리미 - 국토교통부라는 사이트가 맨 상단에 보이실겁니다. 그 사이트를 클릭해주세요.

표준지 공시지가 조회 방법

해당 사이트로 들어가시면 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 메인 페이지가 보입니다. 맨 오른쪽 상단에 표준지 공시지가를 클릭해주세요.

자 클릭하시면 이러한 페이지가 나오는데요. 텍스트 검색과 지도를 통한 지도 검색이 있습니다.

저희는 텍스트 검색으로 관련 주소를 예로 클릭해서 검색하실 수 있습니다.

 그럼 위와 같은 주소에 해당하는 토지의 이용상황 및 용도 지역 관련 표준지 공시지가를 확인하실 수 있습니다.

개별 공시지가 조회 방법

이번에는 개별 공시지가 조회 방법입니다.

다시 메인 홈페이지로 돌아와 오른쪽 맨 상단에 개별 공시지가 메뉴탭을 클릭해주세요.

개별 공시지가 버튼을 누르시면 이 페이지로 넘어오게 되는데요. 위에 보이시는 대로 해당 시나 도를 클릭해주세요.

저희는 서울특별시 홈페이지 버튼을 눌러보겠습니다.

그럼 위와 같은 개별 공시지가 조회 열람 서비스 페이지가 나오게 됩니다.

빨간색 박스 안에다가 해당 관련 주소를 클릭해주세요.

위에 그림에서 보시다시피 검색버튼을 누르시고 들어가시게 되면 해당 주소에 관하여 년도별 개별 공시지가를 확인하실 수 있습니다.

이는 아파트 연립주택, 다세대주택과 같이 공동주택의 개별공시지가를 알고자 하는 분이라면 누구나 부동산 공시가격 알리미에 접속해보면서부터 확인의 시작 해볼수 있습니다. 접속한 이후에는 공동주택공시가격 메뉴를 눌러보면 이후의 페이지에서 자신이 확인하고자 하는 곳을 검색할 수 있습니다.

결과는 공시지가 기준부터 단지명, 동명, 호명, 전용면적이 나오고 개별공시가격까지 상세하게 나와 한눈에 알아보기 편하게 검색결과가 나옵니다. 개별공시지가는 국토교통부 장관이 매년 공시하게 되는 표준 기준으로 비교표 준비 특성을 비교해보면서 토지 특성 차이에 따라 가격을 산출해 나옵니다.

 그 외 해당 홈페이지에서 표준단독주택공시가격을 알아보고자 한다면 메뉴탭에서 표준단독주택공시가격을 클릭하고 난 후 주소를 입력해주시고 검색 버튼을 눌러주세요.

이 금액은 인근 지역의 유사 부동산의 실거래 자료들과 함께 감정평가 사례나 통계자료 등을 같이 보고 분석해서 적정가격을 산출하게 됩니다. 국토부가 결정한 현실화률 및 공시지가 상승률까지 감안하여 결정한 것입니다. 주택시장의 가격 정보제공 및 국가 지방자치단체 등과 같이 기관에서부터 과세 등의 업무와 관련하여 활용하기에 중요한 요소입니다.

주택 임대차보호법 임대차 3법

주택 임대차보호법은 임대인보다는 임차인에게 더욱 유리하게 만든 법이라고 볼 수 있습니다. 특히 주택시장의 불안정 속에서 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 늘어나고 있는 부동산 시장에서 임차인을 조금 더 보호하기 위한 법이라고 보시면 됩니다.

그렇다고 임대인이 무조건 불리하다고 할 수는 없기에 무엇보다 우리는 개정된 임대차보호법 임대차 3법을 잘 알고 있는 것이 중요합니다. 그러면 2020년 개정된 주택 임대차보호법인 임대차 3법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

주택 임대차보호법 임대차 3법

목차
1. 계약갱신요구권
2. 전월세 상한제
3. 전월세 신고제
4. FAQ

주택 임대차보호법 임대차 3법 개정 내용 

1. 계약갱신 요구권 

계약갱신 요구권은 임차인(세입자)이 원하는 경우에 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다.

임차인의 거주기간이 2년 더 늘어나게 되는겁니다. 즉 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받을 수 있으나, 주택에 주인(임대인)이나 직계존속, 비속이 실거주할 경우에는 계약 갱신 청구를 거절할 수 있습니다.  

▶ 계약갱신요구권에 따라서 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구 한다면 정당한 사유 없이 그 요구를 받아들여야 합니다. 즉 세입자(임차인)는 계약 기간 만료전 6개월에서 2개월 전까지는 계약 갱신을 한다는 의사를 밝혀야 한다는 것입니다.

* 2020.6.9. 개정사항

• 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 요구할 수 있습니다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년을 거주가능하게 됩니다. 이 말인 즉슨, 이 법에 적용받기 전인 기존에 해당 주택에서  임차인이 몇년을 살았던 간에 이 법을 적용받는 후부터 계약갱신 요구권의 권리는 1회 가능하기에 집주인(임대인)에게 요구할 수 있는 것입니다.

▶ 또한, 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했지만 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 이유 없이 제3자에게 해당 주택을 임대한 경우에는 임차인이 입은 손해배상을 할 수 있습니다. 

관련된 링크 임대인 임차인 권리 및 의무사항 포스팅을 참고하세요.

그렇다고 해서 임대인은 임차인이 지켜야 할 권리와 의무를 다하지 않았을 경우에는 다릅니다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못 할 경우 

7. 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 

주택 임대차보호법 임대차 3법 개정 내용 

 2. 전월세 상한제 

전월세상한제는 계약 갱신 시 임대료 증액 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄인 법입니다. 임대료 상승폭을 계약 임대료의 5%내로 할 수 있으며 이러한 계약갱신 청구권과 전월세 상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 적용이 됩니다.

그러나 계약한 차임(월세)이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적절하지 않다고 판단이 된다면 그 증감을 청구할 수는 있습니다. 이러한 경우 증액 청구는 임대차 계약 또는 보증금이나 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 요구하지 못합니다.

주택 임대차보호법 임대차 3법 개정 내용

3. 전월세 신고제

'부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은  2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약시 임대차 계약 당사자 (임대인과 임차인)가 30일 이내에 주택 소재지관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야만 합니다.

이는 수도권 전역, 광역시, 세종시, 도의 시(경기도를 제외한 지방의 군지역 제외)에서 보증금이 6000만원 초과하거나 월세가 30만원 초과하는 경우에 반전세의 경우에는 보증금이나 월세 중 하나라도 기준 초과시에 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인과 임차인은 주택소재시를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고를 해야만 합니다.

만약에 당사자 중에 일방이 신고를 거부하게 되면 단독으로 신고할 수 있으며 임대차 신고가 이루어지면 확정일자를 부여한 것으로 간주됩니다. 또한 개정안에는 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한것으로 처리하는 방안도 담겼습니다. 

계약갱신청구권 또는 묵시적 갱신계약은 신고를 하지 않아도 되지만 금액의 변동이 있을 경우에는 신고해야만 하며 거짓신고시 10만원 이하 과태료부터 미신고시에는 기간과 금액에 따라서 4만원에서 100만원까지 과태료를 부과하게 됩니다.

주택 임대차보호법 임대차 3법 개정 내용

4. FAQ

1. 법 시행 당시에 이미 한 주택에서 4년 이상 임차거주 중인데, 계약갱신요구권이 적용될 수 있나요?

네 적용될 수 있습니다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용은 아니며 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여한 것입니다. 그렇기에 연장계약 묵시적 갱신 등의 사유로 기존에 이미 4년 이상 거주한 경우라 할지라도 현재의 임대차 계약만료 6개월전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

2. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?

그렇지는 않습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지는 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.

*묵시적 갱신  : 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우에 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다. 

3. 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우에는 유효한가요?

계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 것이므로 법 제10조에 따라 효력이 없다고 판단됩니다. 

*주택임대차보호법 제 10조 : 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

4. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 하였으나 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

행사할 수 있습니다. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의를 했더라도 6개월 전부터 2개월 전까지는 임대인에게 계약갱신을 요구(5% 범위 이내 증액)을 할 수 있습니다.

5. 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?

꼭 그렇지는 않습니다. 계약갱신 요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 되어 있지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다.

그러나 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 적용이 됩니다. 물론 임차인인 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료는 납부해야만 합니다.

6. 임대차 계약을 최초에 체결할 때 계약기간을 1년으로 했는데 1년 이상 거주하고 싶을 때에는 어떻게 하나요?

2년미만으로 정한 임대차 기간은 그 기간을 2년으로 보게 되므로 계약기간을 1년으로 정했어도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장이 됩니다. 

7. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나요?

계약갱신요구권 행사 방식에 특별한 제한은 없습니다. 구두, 문자메세지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 혹시 모를 분쟁예방을 위해 내용 증명 등의 문서로 남길 수 있는 것이 보다 안전합니다.

8. 실거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유는 무엇인가요?

정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다.

예를 들어, 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망하거나 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 불가피한 경우에는 정당한 사유가 될 수 있습니다. 

9. 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 사유로 갱신거절이 가능하가요?

가능하지 않습니다. 법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주 할 수 있는 대상으로 보기 어렵습니다.

10. 갱신 시에 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 하는건가요?

그렇지는 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이며 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.

11.임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있나요?(계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우)

가능합니다. 계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므로 임차인이 이를 행사하지 않고 임대인과 협의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능합니다.

12. 계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세 전환이 가능한가요?

개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 볼 수 있으므로 전세에서 월세 전환은 임차인 동의 없이는 가능하지 않습니다. 다만, 동의에 의해 전환하는 경우라도 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 법정전환율규정이 적용됩니다.

*보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에 그 전환되는 금액에 10%와 기준금리 +3.5% 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의  범위를 초과하지 않는 범위내에서 설정해야 합니다.

오늘은 주택 임대차보호법 임대3법 개정 내용에 대해 알아보았습니다.

임대인과 임차인의 이를 숙지하고 권리 및 의무사항도 숙지하여 서로 피해가 없도록 해야할 것입니다. 

부동산 실거래가 조회 사이트 및 방법 포스팅을 통해서 해당 부동산 전월세 금액을 참고해보세요.

감사합니다! 경제적 자유인을 향하는 짱스맘이었습니다.

임대인 임차인 권리 및 의무사항

부동산이 많이 급락하는 추세인 현재 부동산 정책이 잇달아 규제를 풀고 있는 모양새입니다. 그러나 워낙 금리가 치솟고 있어 대출 받는 것도 쉬운 일은 아닙니다. 게다가 요즘 깡통전세 즉, 전세사기로 말들이 많아 더욱 부동산 문제 이슈가 되고 있는데요.

목차
1. 임대인이란?
2. 임차인이란?
3. 임대차 계약이란?
4. 임대인의 권리
5. 임대인의 의무사항
6. 임차인의 권리
7. 임차인의 의무사항

부동산 관련 깡통전세에 대한 포스팅도 참고하세요.

또한 부동산 실거래가 조회 사이트도 참고하세요.

이러한 상황에서도 우리는 부동산의 관련 부분을 알고 넘어가야 한답니다.

임대인 임차인이라고 들어보셨을겁니다. 부동산 거래를 한다면 이 정도는 알고 넘어가야겠지요.

1. 임대인이란?

임대인은 임대차 계약에 따라 일정 비용을 받고 자신이 가지고 있는 주택이나 건물등을 빌려주는 사람을 말합니다. 우리가 아는 집주인 혹은 건물주라고 이야기를 합니다.

2. 임차인이란?

임차인은 임대차 계약에서 일정 비용을 지불하고 주택이나 건물 등을 사용하는 사람을 말합니다. 세입자라고도 합니다. 

3. 임대차 계약이란 무엇일까요?

바로 민사적 계약입니다. 민사적 계약은 임대차계약 할 시에 당사자들간의 방식과 형식에 맞추어 합의에 의해 결정되는 것이며 자유롭게 정할 수 있는 것을 의미합니다.

특별히 명시되어있는 현행법을 위반하는 것이 아니라면 양방에 의해 결정된 것으로 계약이 이루어지게는 되는 것입니다.

그러나 임대차 계약서를 작성할때에는 표준 계약서 양식에 맞추어 작성하여햐 하고 추가사항이나 특약사항은 별도 표시를 하고 게약서를 작성해야만 계약서로서의 효력이 발생합니다. 

표준계약서의 양식은 기본적으로 명시해야만 하는 부분은 같으며 다만 각 부동산 거래시에 특약사항이나 기재에 임대인이나 임차인의 요구를 적는 경우에 신중을 기하는 것이 좋습니다.

4. 임대인의 권리

1.차임지급 청구 권리

임대인이 임차인에게 차임을 지급할 것을 청구할 수 있습니다. 

2. 차임증액 청구 권리

임대인은 임대차계약이 지속 중에 계약한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가 등으로 인해 경제적으로 변동이 있을시에는 차임 증액을 청구할 수 있습니다.

 3. 임대물 반환 청구권

임대차 계약이 종료하게 되면 임대인은 임차인에게 임대물의 반환을 청구할 수 있으며 이 경우에는 임차인에게 임대물의 원상 복구를 요구할 수 있습니다.

5. 임대인의 의무

 1. 주택 사용과 수익 할 의무

임대인은 임차인이 해당물건인 주택을 사용 그리고 수익할 수 있도록 할 의무를 가집니다.

이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 생활 할수 있도록 제공 및 임대해주어야 하며 임차인이 임대차기간 중에 그 주택을 사용 수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의 의무를 가집니다.

그러나 임대인은 주택의 파손 이나 고장의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이라면 그 수선의 의무를 행하지 않아도 됩니다. 다만 기존의 사용하던 것이 생활의 불편이 느껴질 정도라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다. (누수, 보일러 등)

임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 1. 손해배상을 청구할 수 있고 2. 수선이 끝날때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있습니다. 3. 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 4. 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

 2. 방해 제거의 의무

주택 임대차 계약체결 후 임대인이 주택을 임차인에게 생활 할수 있게 제공 임대하였으나 여전히 종전의 임차인 등 제 3자가 주택을 계속 사용 수익 하는 등 새로운 임차인의 주택의 사용 수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해의 제거에 노력해야 합니다.

 3. 임차보증금의 반환의무

임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 

6. 임차인의 권리

  1. 사용 수익권(임차권)

임차인은 임대차 계약을 통해서 임차주택을 사용 수익할 수 있는 임차권을 취득 할 권리를 갖게 됩니다. 이를 위해 임대인에게 임차주택의 사용을 청구할 수 있으며 그 기간 중에는 생활 할 수 있는 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있습니다.

  2. 임대차 등기 협력 청구권

임대인과 임차인은 당사자들간의 특별한 반대약정이 없다면 임차인은 임대인에게 주택임대차 등기에 협력할 것을 청구할 수 있습니다.

  3. 차임감액 청구권

임차인은 임대차계약의 기간 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담등으로 그 차임 감액을 청구할 수 있습니다. 

따라서 임차인은 차임감액 금지특약을 하였다고 하더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.

임차인은 임차주택의 일부가 임차인의 과실이 아닌 부분 또는 그 밖의 사유로 사용, 수익할 수 없는 때에는 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. 

  4. 필요비 상환 청구권

임차인은 임차주택의 사용 보존에 관해 필요비를 지출한 때에는 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다. 

※필요비란? 

임대차계약이 목적에 따라 임차주택을 사용하고 수익하는데 적정한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 말합니다. 여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다.

 5. 유익비 상환 청구권

임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 적용된 때에 한하여서 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 할 청구권을 말합니다.

※유익비란?

임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말합니다.

7. 임차인의 의무

 1. 차임지급 의무

임차인은 임차주택에 대한 사용 수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야합니다.

 2. 임차주택의 사용 수익에 따른 의무

임차인은 계약이나 임차주택의 상황에 따라서 정해진 룰에서 이를 사용 수익해야 할 의무를 부담합니다. 

임차인은 임대차계약 기간 동안 임차주택을 책임감 있게 관리 및 보존해야 합니다.

임차인은 임차주택의 수선이 필요할 때에는 임대인에게 통지해야 합니다. 

임차인은 임대인이 임차주택의 지속 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 이를 거절하지 못합니다. 다만, 임대인이 임차인의 의사에 동의하지 않는 행위를 하는 경우에는 이것으로 인해 계약을 해지할 수 있습니다.

 3. 임차주택의 반환 및 원상복구 의무

임차인은 주택임대차가 종료한 때에는 임대인에게 그 주택을 반환해야 합니다. 이 경우 임차주택을 원래의 상태로 복구하여 반환해야만 합니다. 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리 변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 합니다. 

 4. 주택 하자 담보 책임의 의무

주택이나 해당 물건의 하자등의 이유로 수익은 물론 주택을 사용할 수 없을 경우에는 담보책임을 임차인에게 부담하는 의무를 말합니다.

부동산 거래에 있어서 임대인과 임차인의 권리와 의무는 서로를 위해 반드시 지켜져야 하며 서로가 의무를 다하지 못했을 경우에는 여러 법적 분쟁 등 으로 이어질 수 있습니다. 이런 것을 예방하기 위해서 임대인과 임차인은 각각의 권리와 의무를 다해야 합니다. 

부동산 실거래가 조회 사이트 및 방법

요즘 아파트 그 외 빌라, 다세대 등의 구매라던지, 전월세 등 부동산의 거래가 활발하지 않습니다. 활발하지 않다기 보다는 거의 거래가 없다고 하는 것이 맞을 것입니다. 그래서 금액을 몇 억씩 낮춘 급매로 나오는 매물이 있는 상황에도 거래가 이루어지지 않거나 거래가 있더라도 많은 양의 거래는 아닌 것 같습니다. 

물론 매매나 전월세 등 그 수는 적지만 거래를 하시는 분들을 위해 오늘은 부동산 실거래가 조회 하는 방법과 플랫폼 어플 등에 대해 설명하고자 합니다. 

▶ 부동산 실거래가 조회하는 이유

부동산 실거래가를 조회하기 위해서는 부동산 정보를 최대 많이 수집하는 것이 좋습니다.

일단 현재의 실거래가 평균값을 알고 있어야 내가 거래를 하려는 기준을 잡기 쉽기 때문입니다.  

부동산 실거래가 조회하는 이유는 내가 부담해야 하는 세금 또는 그 외 부대 비용 등을 미리 알아볼 수 있으며, 과거부터 현재까지 실거래가의 흐름 또한 볼 수 있기 때문입니다.

자 그래서 실거래가 평균값을 알기 위해 온라인 오프라인 통해 명확한 실거래가를 확인하는 것이 좋습니다.  온라인으로 할 수 있는 방법, 부동산 실거래가 조회하는 방법부터 여러 플랫폼을 사용하고 써치 해봄으로써 본인에게 맞는 것을 찾으시면 될 겁니다. 

 부동산의 실거래가는 늘 고정적이 아니며 변화하기 때문에 본인이 그 주변의 변화가 있는지 주의 깊게 관찰 하여야 합니다.

▶ 부동산 실거래가

 실거래가는 말그대로 실제로 거래되는 금액 의미합니다. 집을 매매할 당시에 주고 받는 금액을 일컫는 것입니다. 세금을 매길 때 기준이 되며 취득세나 양도소득세 모두 이 금액에 의해 계산이 됩니다.

- 호가와 실거래가의 차이

우리가 호가와 실거래가의 뜻을 헷갈려하는 경우가 있습니다.

호가와 실거래가의 차이를 알아보면,

호가는 매도자(팔고 싶은 사람)가 제시하는 희망가격을 뜻합니다.

부동산 실거래는 해당 물건이 실제로 거래된 가격을 부동산 실거래가라고 합니다.

호가와 실거래가는 위에서도 언급했듯이 이러한 차이가 있는 것입니다. 

자 그러면 이제 정말로~~부동산 실거래가 조회 방법과 여러 플랫폼 조회하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

목차

1. 국토교통부 실거래가 공개시스템
2. 네이버
3. 다음
4. KB국민은행 리브부동산
5. 부동산 114
6. 부동산 플래닛
7. 다방
8. 직방
9. 호갱노노

부동산 실거래가 조회 사이트 및 앱

부동산 실거래가 조회 사이트 및 방법

1. 국토교통부 실거래가 공개시스템 

가장 공신력 있는 아파트 실거래가 조회 방법으로 공개시스템에 접속을 하면 아파트 뿐 아니라 연립/다세대, 오피스텔, 단독/다가구, 분양, 상업, 토지 등 전반적인 부동산 실거래가 조회를 할 수 있습니다.

사이트 상단에서 ‘아파트’ 또는 원하는 부동산 종목 선택합니다.

왼쪽 검색 항목에서 원하시는 기준연도와 해당 주소를 찾아서  검색합니다.

오른쪽 현재 지도에서 본인이 원하는 아파트 또는 부동산 선택하여 월별 전용면적, 계약일 그리고 거래금액 층 거래유형 등을 확인하실 수 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템은 거래일, 거래면적, 거래금액 등을 정확하게 기재한 정보를 한 눈에 파악할 수 있게 쉽게 정리가 되있습니다. 또한, 현재 내용 뿐 아니라 연도별 조회가 할 수 있어 과거의 시세 파악 흐름도 하실 수 있습니다.

아파트의 경우에는 층수 뿐만 아니라 방향이나, 인테리어 등으로 인해 가격이 다르게 책정이 되어 있기에 이 점을 알고 확인하는 것이 좋습니다.

아파트 구입 예정이시라면 현재 시세만 보지말고 과거의 시세와 함께 주변의 시세도 체크하는 것이 좋습니다.

부동산 실거래가 조회 사이트 및 방법

2. 네이버 부동산

아파트 및 오피스텔, 원룸 및 투룸, 상가 등 실거래가 제공하고 있으며 매도자가 올린 호가등도 확인하실 수 있습니다.

 실거래가 뿐 아니라 네이버 부동산에 등록된 부동산 매물, 단지정보, 학군정보 등에 대한 정보까지 확인할수 있습니다.

네이버 부동산 접속합니다.

검색창에 아파트 또는 부동산명 검색하거나 또는 지도에서 해당 지역 선택하신 후에 아파트 리스트가 뜨게 되면 클릭하시고 정보를 확인하실 수 있습니다.

네이버 부동산에서도 매물정보와 시세/실거래가 그리고 학군지역 정보도 확인할 수 있습니다

국토부 사이트의 자료를 근거로 한 것이기 때문에 국토부 실거래가를 확인한 후 아파트 실거래가를 확인하실 수 있으며 자료들이 많이 있기 때문에 부동산 업체 들도 대부분이 네이버에서 많은 거래 물건들을 확인하실 수가 있습니다.

부동산 실거래가 조회 사이트 및 방법

3. 다음 부동산

네이버부동산 다음으로 다음 부동산을 많은 사용자들이 이용하고 있습니다.

다음 부동산 역시 다양한 매물과 여러 정보를 제공하고 있으니 확인해보시길 바랍니다.

다음 부동산에 접속하셔서 아파트 시세를 보실경우에는 해당 메뉴 탭을 클릭해주세요.

다음 부동산에 메뉴탭에서 아파트를 클릭한 후 해당 아파트 지역 지하철역 또는 학교를 입력해주시면 됩니다. 지도에 해당 아파트들이 나오면 원하시는 아파트를 클릭해주시면 됩니다. 오른쪽에 아파트 정보가 뜨게 됩니다. 해당 아파트의 타입정보와 사진 위치 학군정보 교통 정보 등의 여러 정보들을 볼 수 있습니다.

부동산 실거래가 조회 사이트 및 방법

4. KB국민은행 리브부동산

 kb국민은행 리브 부동산 사이트 접속합니다.

검색창에 원하는 지역과 아파트명을 입력하여 검색하시면 됩니다.

리브부동산은 KB국민은행에서 운영하는 부동산 앱입니다. 물론 데스크탑에서도 검색이 가능하십니다. 국민은행과 공인중개업소의 협약을 통해 시세 정보가 제공된다고 생각하시면 됩니다.

KB국미니은행 리브부동산 역시 아파트 시세와 타입정보 중개업소 단지 요약정보 과거로 부터의 시세 흐름을 파악 할 수 있으며 대부분 대출 정보 또한 제공 하고 있기에 대출을 받기를 원하는 사람들이 많이 이용을 하기도 합니다.  

최근 실거래가와 최근에 업데이트 된 KB시세로 비교 분석하여 적정가를 확인하실 수 있습니다.

부동산 실거래가 조회 사이트 및 방법

5. 부동산 114 

분양과 관련된 원하는 정보를 확인하실 수 있습니다. 아파트부터 오피스텔, 상가 등의 매물 정보를 검색하실 수 있으며 알림 서비스 설정을 통해 알림을 받아보실 수 있습니다.

부동산 실거래가 조회 사이트 및 방법

6. 부동산 플래닛 

전국 및 토지건물 실거래가 정보를 확인하실 수 있으며 랭킹을 한눈에 보기 쉽게 보실 수 있습니다. 

 또한 건축물 정보 탐색을 통해 거주 유동 인구현황 상권 학군 정보도 확인가능합니다.

부동산 실거래가 조회 사이트 및 방법

7. 다방 

검색창에 지역을 검색하시면 지도룰 보실 수 있습니다. 지도에서 원하시는 월세 보증금과 매달 월세비 관리비 그리고 면적을 확인하실수 있습니다.

현재 가장 인기있는 부동산 앱입니다.

젊은이들이 많이 사용하기도 하는 앱으로 주로 월세 및 빌라 오피스텔에 검색이 많습니다. 또는 저렴한 전세위주로 검색을 많이 하기도 합니다.

부동산 실거래가 조회 사이트 및 방법

8. 직방

직방사이트에 접속 또는 어플 다운로드 설치입니다.

직방은 대부분이 원룸, 투룸, 오피스텔 등의 매물정보가 주를 이루고 있습니다. 아파트 매물정보는 위에서 언급한 플랫폼(국토교통부 실거래, 네이버, 다음, 리브부동산 등)을 통해 검색하시는 것이 더욱 많은 정보를 보실 수 있으실겁니다.

또한 터치한번으로 중개사와 연결 가능하며 스마트폰을 통해 VR 홈투어 가능합니다.

부동산 실거래가 조회 사이트 및 방법

9. 호갱노노 

호갱노노는 모바일앱을 통해 다운을 받아 확인할 수 있는 부동산 어플입니다.

호갱 노노 역시 다양한 부동산 거래 정보 및 실거래가 그리고 아파트 일조량 빠른 생활 생활권 주변 상권 정보까지 다양한 정보를 제공하고 있습니다.

그 외 사용자들의 후기를 통해서도 실거주 아파트 주민들의 생생 후기 및 정보들을 확인할 수 있는 장점이 있습니다.

 오늘은 부동산 실거래가 조회 사이트 및 방법에 대해 알아보았습니다.

부동산 구매에 관심이 있는 분들은 여러 사이트와 플랫폼을 통해 사용해보시고 본인에게 가장 맞는 사이트를 이용하시면 될 것 같습니다.

지금까지 경제적 자유인을 향해 달려나가는 짱스맘이었습니다. 감사합니다.

깡통전세란?  전세사기 예방법 

깡통전세란? 또는 전세사기란 무엇일까?

보통 전세가에 대출액이 시세의 70%를 넘어가게 되면 깡통 전세라고 합니다. 전세 보증금이 주택 가격과 대출의 차액을 초과하여 경매로 넘어가게 된다면 전세 보증금을 받을 수 없습니다. 말 그대로 속은 없는 빈 깡통이라는 것에 비유하여 깡통 전세 또는 전세 사기라고 하는 것입니다. 

풀어서 얘기하자면 전세가와 매매가가 비슷하다면 전세사기가 아니더라 할지라도 무리한 갭투자 매물일 수 있으므로 계약하지 않는 것이 좋습니다. 마찬가지로 근저당권 설정, 즉 대출액이 큰 경우에도 전세계약은 하지 않는 것이 좋습니다. 소위 2010년 말부터 위의 설명대로 집주인이 집값 하락 혹은 갭투자 실패 등으로 파산하게 되어 깡통전세로 전락하는 피해사례가 많아졌을 뿐만 아니라 의도적으로 세입자의 전세금을 노리는 목적 또한 전세사기에 연루된 깡통 전세 사기라고 할 수 있습니다.

대개는 20~30대의 젊은 층, 신혼 부부, 사회 약자층, 사회 초년생들을 대상으로 이러한 일들이 벌어지기 때문에 직접적인 피해를 보는 사례가 일어나고 있습니다. 

특히 시세가 형성되지 않은 신축빌라이거나 다세대 주택의 경우에는 그 피해가 더 클수 있기에 주의하여야 합니다. 대부분 건물이 준공 후에 3 ~5년 정도가 되어야만 시세가 형성되게 되는데 시세가 불명확하다는 점을 악용한 것입니다.

빌라나 다세대주택 같은 경우에는 아파트처럼 매매가 자주 일어나지 않고 세대수가 많지 않기 때문에 정확한 시세를 알기가 힘들며 분양이 잘 되지 않는 경우가 많습니다. 이를 이용하여 미분양빌라를 매매가와 비슷한 가격에 내놓거나 더 높은 가격에 전세를 내놓기도 합니다. 세입자는 잘 살고 있다가 갑자기 집이 압류되어 경매에 넘어간다는 황당한 소리를 듣게되는 겁니다. 전세보증금을 돌려받을 길이 힘들어진 세입자는 결국 보증금 대신 집이라도 본인이 원하든 원하지 않든 받게 되는 것입니다. 이러한 경우에는 집의 경매가 보증금보다 훨씬 저렴한 경우가 대부분이기 때문에 세입자로서는 금전적 손해를 보는 것 뿐만 아니라, 그 과정에서 겪게 되는 시간적, 정신적 피해 또한 클 것입니다. 또한 이러한 경우에는 원하지 않게 1주택자가 되므로 생애 최초 분양 등의 혜택을 받지 못하게 되므로 또 다른 피해를 받게 되는 것입니다.

깡통 전세 사기 예방법 체크리스트 

미리 체크리스트를 이용하여 차근차근 준비하세요!

< 전세 계약 전 >

1. 주변 매매가, 전세가 확인

2. 주택임대차 표준계약서 사용

3. 근 저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채규모 확인

4. 임대인의 세금 체납여부 확인

5. 선순위 보증금 확인

6. 확정일자 부여현황 확인

7. 전입세대 열람

< 전세 계약 후 >

1. 임대차 신고

2. 전입신고 & 확정일자 신청

3. 전세보증금 반환 보증

물론 이러한 예방책에도 불구하고 집주인이 미리 계획하에 사기를 친다면 당할 확률이 높아질 것입니다. 그러나 세입자는 집주인의 부채 혹은 갭투자 등을 미리 관심있게 체크해본다면 보증금을 못받는 피해상황을 예방할 수 있습니다.

그리고 위에 체크리스트에도 나와 있듯이 계약 직후에는 반드시 전입신고와 확정일자를 미리 받아 두어야 하며 서류와 각 종 증명서 등을 꼼꼼히 챙겨야 할 것입니다. 특히 요즘같이 고금리 상황에서는 세입자가 심리적으로 위축이 되어 미리 체크하지 못하는 부분도 있을 수 있으니 대안으로 전세 말고 월세를 고려해보는 것도 좋을 것이라 생각됩니다. 

그러면 깡통전세 사기 체크리스트에 대해서 조금 더 살펴보도록 하겠습니다.

1. 주변 매매가, 전세가 확인 방법

1) 인터넷으로 빠른 확인이 가능합니다.

- 국토 교통부 실거래 공개시스템 ( http://rt.molit.go.kr)

- 국토 교통부 모바일 부동산 실거래 정보 (app)

- 한국 부동산원 부동산 테크 ( http://www.rtech.or.kr)

- 시세정보업체 ( 검색엔진 사이트  : 네이버, 다음, 직방, KB부동산 시세 등)

2) 인근 부동산 공인중개사를 여러군데 방문해서 확인해보시는 것을 추천드립니다.

2. 주택임대차표준 계약서 사용

▶ 왜 필요할까요?

대항력, 우선변제권 확보방법 등 계약전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세피해를 예방할 수 있습니다.

- 공인중개사를 통해서 할 경우 표준계약서를 사용하도록 요청하세요.

- 국토교통부/ 부동산 거래 관리 시스템에서 다운로드 가능합니다.

위에 사이트에서 다운로드 가능합니다.

3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채규모 확인

▶ 왜 필요할까요?

전세 보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제 되므로, 보증금보다 순위가 우선시 되는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가늠할 수 있습니다.

▶어떻게 확인하지요?

등기소, 인터넷 등기소 ( www.iros.go.kr  ) 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하게 되면 [을구]에서 근저당 및 전세권 확인이 가능합니다. 

4. 임대인의 세금 체납여부 확인

▶왜 필요할까요?

미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로 전세 피해 발생시 임차인이 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.

▶어떻게 확인할까요?

임대인의 납세증명서를 발급 (임대인 동의 필요) 받으면 체납여부를 확인할 수 있습니다.

 *국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급이 가능합니다. (임대인이 직접 발급하는 경우 홈택스, 위택스 등 온라인 발급이 가능합니다.)

5. 선순위 보증금 확인

▶왜 필요할까요?

다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 당사자보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.

▶어떻게 확인할까요?

임대인 또는 임차인이 주민센터 또는 등기소를 방문하여 확정일자 부여현황을 발급 받으면 됩니다.

(임대차계약 이전에는 임대인의 동의가 필요합니다. )

6. 임대차 신고

▶왜 필요할까요?

1) 임대차계약 신고는 법적 의무입니다.

신고대상 : (지역) 전국 (도 관할 군 지역 제외, 경기도 내 군 지역은 포함) (금액) 보증금 6천만원 또는 월차임 30만원 초과

 2) 대차 계약신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권을 획득할 수 있습니다.

▶어떻게 신고할까요?

온라인 신고 ( rtms.molit.go.kr ) 또는 관할 주민센터에 방문하셔서 신고하면 됩니다. 

(확정일자 부여를 위해서 임대차 계약서 필요)

7. 전입신고

▶왜 필요할까요?

1) 전입신고는 법적 의무입니다.

*신고사유 발생일로부터 14일 이내 신고, 위반시 과태료 최대 5만원 (주민등록법)

2) 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다.

▶어떻게 할까요?

관할 주민센터 방문을 하거나 정부 24 온라인으로 신고하면 됩니다. 

8. 전세보증금 반환보증 가입

▶왜 필요할까요?

전세가격하락 등 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증기관에서 대신 반환해드립니다. 

*수도권은 보증금 최대 7억원, 비수도권은 최대 5억원까지 보증가입 가능 (주택도시보증공사 기준)

▶어떻게 가입할까요?

주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후에 가입하시면 됩니다. 

여기까지 국토교통부의 계약 체크리스트였습니다. 미리 꼭 확인하시길 바랍니다.

예를 들어보겠습니다. 이른바 전세 잔금 치른 당일날, 집주인이  근저당 설정을 하는 것입니다 . 분명히 등기부등본을 봤을 당시에는 등기부등본에 근저당 설정이 없었는데 잔금을 치른 후에 바로 근저당 설정을 한 것입니다. 이런 경우에는 잔금을 치르기 전에는 등기부 등본을 마지막으로 확인을 해봐야 합니다.  대한민국 법원 인터넷 등기소 사이트에 들어가셔서 보시면 됩니다. 

대한민국 법원 인터넷 등기소

--> 등기 열람 발급 클릭

--> 등기신청사건 처리현황 클릭

클릭하셨다면 바로가기나 해당사이트에 어떻게 하는지 사진포함해서 방법이 나와있으니 확인하셔서 조회해 보세요.

 이렇게 확인을 하시게 되면 근저당이 설정된 것이 확인이 가능합니다.  설정이 안되고 접수만 됐다고 하더라도 '신청사건 처리중' 이라는 내용일 나오게 됩니다. 이 메세지 '신청 사건 처리중' 이라는 글이 확인이 되셨다면 일단 잔금 치르는 것을 바로 중단하여야 합니다. 

여기서 아무런 내용이나 메세지가 없는 것을 확인했다면 잔금을 치뤄도 괜찮습니다.

그렇다고 해서 아직 끝난 것은 아닙니다. 잔금을 치르자마자 바로~~~전입 신고를 하셔야 합니다.

'오늘은 바쁘니까 내일 아침에 일찍해야지' 라는 생각은 절대 하지 마십시요. 잔금 치르고 난 후에 바로 그 날인 당일날 전입신고를 해야합니다.

동사무소에 갈 시간이 없으시다면 온라인으로도 가능합니다.

정부24 사이트에 들어가셔서 전입신고라는 메뉴 탭을 클릭하세요. 그러면 바로 온라인 접수가 가능하답니다.

 전입신고만 하면 확정일자는 자동으로 부여가 됩니다. '오늘 저녁 8시에 해야지' 라고 하시면 안됩니다. 그날 오후 6시까지는 신고를 해야만 한답니다.  6시 이후에 신고를 하신다면 그 다다음날부터 대항력이 부여가 되기때문에 그 당일날 6시 전까지는 신고를 마쳐야 합니다.

자 여기서 정리를 하자면 전입 신고는 전입 신고한 다음날 부터 대항력이 발생하며 반면에 근저당은 그 날 즉시 효력이 발새되기 때문에 이 부분을 꼭 알고가시라는 말씀입니다.

자 이렇게 했음에도 이러한 피해를 당하지 않으려면 어떤 예방 방법이 있을 까요?

집주인과 계약서를 작성할 때 '특약'을 넣어야 합니다. 이 부분은 굉장히 중요합니다.

어떠한 특약이냐고요?

집주인은 세입자가 전입 신고한 날 혹은 그 날부터 최소 며칠 동안은 절대로 근저당을 설정하지 않는다. 특약에 명시를 해야만 합니다.

만약 이 약속을 어길 경우에는 특별 손해배상을 시행한다고 명시하셔야 합니다.

특약을 넣고 근저당 설정을 한다면 물리적으로 막을 방법은 없으나 이것은 손해배상의 아주 중요한 근거자료로서의 역할을 하게 되면 나를 보호하기 위한 압박수단이 되는 것입니다.

꼭 잊지마세요! 특약 기재!

공인중개사에게도 미리 언급을 하시면 좋을 것 같습니다.

위에서 언급했듯이, 전세보증보험 가입도 필요하겠지요. 가입과정에서 보증기관은 당연히 다양한 서류를 요구하기 때문에 이러한 부분에서도 처리를 통해서 대항력에 대해 알게 됩니다. 조금 더 신중하고 꼼꼼하게 살펴보면 분명 깡통 전세 사기의 안전장치를 마련하실 수 있을 겁니다.

오늘의 결론

1. 전세제도 세입자엑 100% 안전하지많은 않습니다.

2. 깡통전세 사기 특히 주의해야 합니다. 알고 계셔야 합니다.

3. 잔금 처리 즉시 전입신고 바로 반드시 할 것! (특약 기재)

아래 사항도 확인해 보세요. 경제적 자유인을 향해 달려나가는 짱스맘이었습니다. 감사합니다.