경제적 자유인 짱스맘 공간

부동산 시세 실거래가 차이

1. 부동산 시세

부동산 시세란 것은 실거래가와는 다릅니다. 실제로 거래된 가격은 아니라는 것입니다.

부동산 시세는 시장에서의 가격입니다. 즉 부동산 시장에서의 시세는 부동산 시장의 수요와 공급에 의해 형성되고 있는 부동산 가격입니다. 즉, 특정 물건에 대해 시장에서 꾸준하게 거래가 이루어지게 되면 그 물건에 대한 가격은 일정한 수준에서 형성되게 됩니다. 이때의 가격이 시세입니다.

부동산 시세를 조사하는 이유는 실제 거래가 이루어지지 않고 있는 부동산에 대해서도 가격에 대한 정보를 알리기 위한 것입니다.  부동산 중개업소는 부동산을 매수하는 사람과 매도하는 사람의 입장을 모두 알 수 있기에 원활한 부동산 거래가 이루어질 수 있게 중간에서 가격을 조정해 주는 역할을 하는 것이 중요한 이유일 수 있습니다.

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특히  부동산 시세는 투자하고자 하는 지역의 수요와 공급에 대한 상황, 정부에서 발표하는 정책 방향, 국내외 경제의 동향, 투자하고자 하는 지역의 개발 예측 등의 시장 전반의 상황을 모두 반영하고 있습니다.

부동산 시세는 누군가에 의해 인위적으로 조정될 수 없기에 부동산 시장과 투자하고자 하는 지역이 자연스레 조화를 이루며 부동산 시장의 흐름을 만들어내고 있는 것입니다.

2. 부동산 실거래가

부동산 시장에서 많은 분들이 실제로 거래를 하는 것이 부동산 실거래가라고 합니다. 현재의 부동산 가격을 정확히 알고 싶은 분들은 실제 거래된 가격 정보를 알 수 있습니다. 

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부동산 실거래가는 부동산 매물의 가격을 정확하게 알 수 있는 장점이 있으며 부동산 거래 후에 30일 안에 신고하면 되는 신고 기간을 고려하게 되면 부동산 시장의 상황을 그대로 반영하는 데는 한계가 있을 수 있습니다. 계약일자와 신고일자에는 시차가 발생하여 신고의무자가 직접 신고한 실거래 금액을  나타내기에 부동산에서 거래 가능한 금액인 시세와 차이가 있을 수 있습니다. 30일 동안에도 가격 변동의 시차가 발생하기도 합니다.

부동산 매매에서 실거래가는 실제로 거주를 하기 위한 매물을 찾을 때 많이 활용을 하기도 합니다. 원하는 지역에 매물에 대한 가격 정보가 적절한 가격인지를 파악하기 쉽기에 실거래가의 중요도는 높습니다.

다음 부동산 아파트 실거래가 및 시세 조회

3. 부동산 시세와 실거래가

부동산 투자를 할 때 시세와 실거래가만을 고려하고 섣불리 투자하는 것은 조심하여야 합니다. 정부의 규제로 인해 부동산 대책이 강하게 적용되면 매물이 사라지기 때문에 시세와 실거래가가 왜곡될 수 있다는 것을 염두에 두는 것이 좋습니다. 

부동산 정책의 핵심 사항을 잘 파악하고 주택의 공급확대와 세재 혜택 등이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 판단하여야 하며 부동산 시장의 흐름을 정확히 알려고 노력하는 것이 무엇보다 중요합니다. 

참고로 부동산 시세는 실거래가와 같을 수도 있지만 다를 수도 있습니다.

그렇지만 시세를 벗어나 실거래가가 나오게 되면 이를 반영한 시세가 나올수도 있습니다.

부동산 실거래가는 부동산을 매매하시는 분들의 심리가 반영되어 있으며 개별 단지나 실제 거주를 위한 부동산 매물에 대한 세부 사항들을 파악하기가 더 쉬울 수 있습니다. 

부동산 114 아파트 시세

4. 부동산 가격의 종류

공시지가 조회 방법

오늘은 부동산 시세와 실거래가의 개념과 차이에 대해서 알아보았습니다.

부동산이 점점 급락하고 있는 현재 상황에서 부동산에 관한 공부를 꾸준히 하셔서  좋은 매도 매수 타이밍을 잡으셔서 부자 되시길 바랍니다.

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오늘은 KB 국민은행 직장인 든든 신용대출에 관해 알아보도록 하겠습니다.

▶ 상품특징 

직장인이라면 신청 가능

내맘대로 통장자동대출 선택 시 최초 약정한 금액 범위 내에서 사용한도의 자유로운 증액과 감액이 가능하며, 추가 우대금리가 제공됩니다.

▶ 대출신청자격 및 조건

재직기간 3개월 이상 당행 선정 우량 직장인 및 재직기간 6개월 이상 일반 직장인

단, 정규직 공무원 (최종합격자 포함), 군인(중사 이상), 교사는 재직기간 관계없습니다.

▶ 대출금액 한도

최대 3억원 이내(단, 재직기간 1년 미만 사회초년생은 최대 5천만원 이내)

- 종합통장자동대출은 최대1억원 이내

- 금융소외계층(최근 2년 이내 신용카드 실적 및 최근 3년 이내 대출실적 없는 고객)은 최대3백만원 이내 기본한도 제공

*대출한도는 신용평가결과에 따라 차등 적용됩니다.

▶ 대출기간 및 상환방법

-일시상환(종합통장자동대출 포함) : 1년(최장 10년이내 기한연장 가능)

* 종합통장자동대출의 경우 아래 중 선택

1. 일반방식 한도거래대출(종합통장자동대출)

2. 약정한도 증감방식 한도거래대출(내맘대로 통장자동대출)

-원(리)금균등 분할상환

1. CSS 1~3등급 : 최저 1년 이상 최장 10년 이내

2. CSS 4등급 이하 : 최저 1년 이상 최장 5년 이내

*대출기간 30% 이내 최장 12개월까지 거치기간 운용 가능

☞ CSS(Credit Scoring System 개인신용평가시스템) : 은행마다 직업, 연소득, 등 기본정보와 은행의 예금거래, 대출거래, 자동이체, 신용카드 등 은행의 이용정보를 종합적으로 정리되어 은행 전산에 의해 산정되어지는 신용평가등급입니다. 

▶ 금리 및 이율

대출금리 

기준일자 : 2022. 12.09 (연이율,%)

(1) 기준금리 : 금융채 금리는 금융투자협회(www.kofia.or.kr)가 고시하는 AAA등급 금융채 유통수익률로 전주 최종영업일 전 영업일 종가 적용

(2) 가산금리 : 고객별 가산금리는 신용등급, 대출기간 등에 따라 차등 적용됩니다.

-종합통장자동대출 선택 시 연 0.50%p 추가 가산

(3) 우대금리 : 최고 연 1.0%p

-실적연동 우대금리 : 최고 연 0.9%

  1. KB신용카드 이용실적 우대 : 최고 연 0.3%p

     --> 결제계좌를 KB국민은행으로 지정하고, 최근 3개월 30만원(연0.1%p)/60만원(연0.2%p)/90만원(연 0.3%p)이상 이용 실적이 있는 경우

  2. 급여(연금)이체 관련 실적 우대 : 연 0.3%p

     --> 전월말기준 최근 3개월간 2회이상 본인계좌로 급여(연금)이체(건별50만원 이상) 실적이 확인되는 경우

  3. 적립식 예금(30만원 이상) 보유 우대 : 연 0.1%p

     -->적립식 예금 잔액30만원 이상 계좌 보유

   4. 자동이체(3건 이상) 실적 우대 : 연 0.1%p

     -->신규시 3건, 재산정시 2건이상 자동이체출금실적 있는 경우 

    (아파트관리비, 지로, 금융결제원CMS, 펌뱅킹 자동이체)

   5. KB 스타뱅킹 이용 우대 : 연 0.1%p

      12개월 변동금리 우대 : 연0.1%p

▶ 중도상환 수수료  

중도상환원금 X 수수료율(0.6%) X 잔존일수 / 대출기간(당초 대출일로부터 3년까지 부과)

 - 단, 금리변동주기와 대출기간이 동일한 경우 수수료율 0.7% 적용

 - 종합통장자동대출의 경우 제외

▶ 연체이자(지연배상금)에 관한 사항

1. 연체이자율 : 최고 연15% (차주별 대출이자율 + 연체가산이자율)

*단, 대출이자율이 최고 연체이자율 이상인 경우 대출이자율 + 연2.0%p

-> 연체가산이자율은 연 3%를 적용합니다.

2. 연체이자(지연배상금)를 내셔야 하는 경우

 -> 이자를 납입하기로 약정한 날에 납입하지 아니한 때

  - 이자를 납입하여야 할 날의 다음날부터 1개월까지는 내셔야 할 약정이자에 대해 연체이자가 적용되고, 1개월이 경과하면 기한이익상실로 인하여 대출잔액에 연체이율을 곱한 연체이자 내셔야합니다.

 -> 분할상환금(또는 분할상환원리금)을 상환하기로 한 날에 상환하지 아니한 때

  -분할상환금(또는 분할상환원리금)을 상환하여야 할 날의 다음날부터는 해당 분할상환금(또는 분할상환원리금)에 대한 연체이자를 2회이상 연속하여 지체한 때에는 기한이익상실로 인하여 대출잔액에 대한 연체이자를 내셔야 합니다.

▶ 이용안내

담보 무보증

부대비용

대출 신규시 고객이 부담해야 하는 비용은 다음과 같습니다.

(1) 인지세 : 인지세법에 의해 대출약정 체결을 할 때 납부하는 세금으로 대출금액에 따라 세액이 차등 적용되며, 각 50%씩 고객과 은행이 부담

 *대출 이용 중 또는 상환 시 고객이 부담해야 하는 비용은 없습니다.

▶ 대출상환 관련 안내

-원금 및 이자의 상환시기

*아래의 내용은 상환방법에 대한 이해를 돕기 위한 내용으로 실제 대출상품별 선택 가능한 상환방법은 각 상품 <상품안내>의 대출기간 및 상환방법을 확인하시기 바랍니다.

(1) 일시상환대출 : 대출기간 중에는 이자지급일에 이자만 납부하고, 대출기간 만료일에 대출원금을 전액 상환합니다.

(2) 원리금균등 분할상환 : 매월 이자지급일에 동일한 할부금을 상환합니다.

(3) 원급균등 분할상환 : 매월 이자지급일에 이자 및 동일한 할부 원금을 상환합니다.

(4) 할부금고정 분할상환 : 매월 이자지급일에 최초 할부금을 만기까지 상환하고, 잔액은 대출기간 만료일에 전액 상환합니다.

(5) 혼합상환 : 고객님이 지정한 대출원금은 만기일에 일시 상환하고 나머지 금액은 매월 이자지급일에 동일한 할부금으로 상환합니다.

(6) 통장자동대출 : 매일의 잔액에 대하여 하루단위로 이자를 계산하여 매월 이자납입일(은행이 정한 매월 결산일)에 대출금액에 합산합니다.

 휴일 대출 상환 : 인터넷뱅킹을 통해 휴일에도 대출 원금 및 이자를 상환할 수 있습니다

(단, 외부 기관 협약 대출 등 일부 상품은 제외되며 외부기간의 사정에 의해 거래가 제한될 수 있습니다.)

상품 가입채널 영업점, 고객센터 (1588-9999>0>2)

▶필요서류  

본인신분증(주민등록증, 자동차운전면허증, 국내에서 발행한 여권 등)

재직확인서류 (재직증명서 등)

소득확인서류 (근로소득원천징수영수증 등)

▶ 대출진행절차

1. 기본정보입력

2. 약관 및 동의

3. 맞춤상품확인

4. 신청정보입력

5. 서류제출(자동심사의 경우 약정정보입력)

6. 대출신청(실행)완료

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오늘은 KB직장인 든든 신용대출 조건 한도 필요서류 진행절차 등에 대한 부분을 정리해보았습니다.

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청약홈 아파트 청약 주택 청약자격 및 방법

오늘은 청약홈 아파트 청약 주택에 관한 주택의 종류 청약통장 청약신청 자격 및 방법에 대해서 정리를 해보았습니다.

1. 아파트 청약 : 주택의 종류

▶ 국민주택 

 -국민주택 규모 : 주거전용면적 85m2이하 

( 단, 수도권 및 도시지역이 아닌 읍 혹은 면 지역은 주거전용면적 100m2 이하)

-국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하는 주거전용면적 85m2 이하의 주택

-국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아 건설 개량하는 주거전용면적 85m2이하의 주택

국민주택 청약 가능 통장

주택처양종합저축

청약저축

▶ 민영주택

 국민주택을 제외한 모든 주택

민영주택 청약 가능 통장

주택청약종합저축

청약예금 부금

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2. 아파트 청약 : 청약통장

▶ 청약통장 종류

 - 주택청약종합저축

농협, 신한, 우리, 하나, 기업, 국민, 대구, 부산, 경남은행에서 발행 가능

: 국민주택과 민영주택을 공급받기 위한 청약통장

→2009년 5월 6일 출시된 주택청약종합저축은 기존의 청약저축에 청약예금, 청약부금 기능을 한데 묶어 놓은 입주자저축(청약통장)으로 국민주택과 민영주택 모두에 청약을 할 수 있습니다.

*청약저축, 청약예금, 청약부금은 신규가입이 2015년 9월1일부터 중단되었습니다.

▶ 가입대상 

국내 거주자인 개인(연령 자격제한에 관계없이 누구나 가입 가능

▶ 적립방법 / 저축금액  

매월 2만원 이상 50만원 이내에서 자유롭게 납입 가능

▶ 가입 시 구비서류

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3. 아파트 청약 : 청약자격

▶ 민영주택 

최초 입주자 모집공고일 현재 해당주택건설지역 또는 인근지역에 거주하는 자로서 민법에 따른 성년자(만19세 이상)와 아래의 어느 하나에 해당하는 세대주인 미성년자 (주택청약 시 성년자로 인정)만 청약 신청이 가능합니다.

단, 아래의 자녀 및 형제자매는 세대주인 미성년자와 같은 세대별 주민등록표등본에 등재되어 있어야합니다. 

-자녀를 양육하는 경우

-직계존속의 사망, 실종선고 및 행방불명 등으로 형제자매를 부양하는 경우

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주) 1순위 제한 자

청약주택별 다음 어느 하나에 해당하는 경우 청약통장이 1순위에 해당하여도 2순위로 청약하여야 합니다. 

- 투기과열지구 또는 청약 과열지역 내 민영주택에 청약하는 경우

 (1) 세대주가 아닌 자

 (2) 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 세대에 속한 자

 (3) 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자

-주거전용 85m2을 초과 공공건설임대주택, 수도권에 지정된 공공주택지구에서 공급하는 민영주택에 청약하는 경우 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자

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▶ 국민주택

최초 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역 또는 인근지역에 거주하는 자로서 민법에 따른 성년자(만19세 이상)와 아래의 어느 하나에 해당하는 세대주인 미성년자(주택청약 시 성년자로 인정)만 청약 신청할 수 있습니다. 

단, 아래의 자녀 및 형제자매는 세대주인 미성년자와 같은 세대별 주민등록표등본에 등재되어 있어야 합니다.

-자녀를 양육하는 경우

-직계존속의 사망, 실종선고 및 행방불명 등으로 형제자매를 부양하는 경우

-동일한 주민등록표등본에 함께 등재된 세대(청약신청자의 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속포함) 및 직계비속(직계비속의 배우자포함)) 전원이 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있지 아니한 세대구성원(무주택세대구성원)은 국민주택에 청약신청할 수 있습니다.

서울시 행복주택 신청자격 알아보기

-세부사항 무주택세대구성원 참조

 :무주택세대구성원

무주택세대구성원이란 세대에 속한 자 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대구성원을 말합니다.

세대 (세대구성원이라 함) 으로 구성된 집단 (주택공급신청자가 세대별 주민등록표등본에 등재되어 있지 않은 경우는 제외)입니다.

-주택공급신청자

-주택공급신청자의 직계존속(배우자의 직계존속 포함) 및 직계비속

*주택공급신청자 또는 주택공그급신청자의 배우자와 세대별 주민등록표등본에 함께 등재된 경우에만 인정

-주택공급신청자의 배우자의 직계비속

*:주택공급신청자와 세대별 주민등록표등본에 함께 등재되어 있는 경우에만 인정

 :형제, 자매 동거인 등은 청약자와 동일한 주민등록표등본에 등재되어 있어도 청약자의 세대에 속한자가 아닙니다. 

 :배우자 분리세대인 경우 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 직계존속(배우자의 직계존속 포함) 및 직계비속을 포함

 :외국인은 주민등록법상 세대주나 세대원이 될 수 없기에 주택에 청약신청이 불가능합니다.

신혼부부 특별공급 조건 및 신청방법

상기 무주택 세대구성원 요건을 충족해야만 민영주택 특별공급 및 국민주택에 청약할 수 있습니다.

-청약신청자 본인의 무주택기간은 만30세 (만30세 이전에 결혼한 경우 혼인신고일)부터 산정합니다.

(다만, 다자녀특별공급 무주택기간은 청약신청자가 성년(만19세)이 되는 날부터 산정합니다.)

-청약신청자의 배우자는 주민등록 분리세대인 경우에도 배우자 세대가 신청자와 동일한 주민등록표등본에 등재된 것으로 봅니다.

-만 60세이상인 직계존속이 주택 또는 분양권등을 소유하고 잇는 경우에는 신청자가 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다. 

 다만 공공임대주택 및 노부모부양 특별공급을 신청하려는 경우에는 주택을 소유한 것으로 봅니다.

주) 1순위 제한 자

투기과열지구 또는 청약과열지역 내 국민주택에 청약하는 경우 청약통장이 1순위에 해당하여도 2순위로 청약하여야 합니다

(1) 세대주가 아닌 자

(2) 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원

*순위별 청약자격 발생 기준일 : 최초 입주자모집공고일

*동일한 주택 및 당첨자 발표일이 동일한 국민주택에 대해 한 세대에서 한 사람만 청약신청하여야 합니다. 한 세대에서 2인 이상 청약 시 당첨 취소 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

4. 아파트 청약 : 청약 신청방법

▶ 인터넷 청약신청 

청약홈에 가서 인터넷으로 청약신청하세요.

한국부동산원 청약홈 바로가기

네이버 부동산 아파트 실거래가 및 시세 조회 바로가기

▶ 은행지점 청약신청

정보취약계층 (고령자 및 장애인 등) 등에 한하여 은행지점에서 아파트 1, 2순위 청약신청 가능하며 특별공급은 청약불가

오늘은 청약홈의 아파트 청약 주택 청약 자격 및 방법에 대해 알아보았습니다. 위에 부분의 전반적인 청약제도에 대해 인지하시고 자격이 되시는지 따져보세요. 

부동산114 아파트 시세 바로가기  

오늘은 여기까지!

경제적 자유인 짱스맘이었습니다!

상가 임대차 계약서 작성방법 및 특약사항은 어떻게?

오늘은 상가 임대차 계약서 작성방법을 하나하나 알아보고 상가 임대차 계약서에 넣을 수 있는 특약사항에 대해 정리해보도록 하겠습니다.

상가 임대차 계약서 작성방법

위에 보이는 문서가 상가 임대차 계약서 첫번째 페이지입니다.

파일을 첨부할테니 필요하신 분들은 다운로드 받으시면 됩니다. (Page 1~3)

상가건물 임대차 표준계약서

상가 임대차 계약을 할때는 상가 임대차 표준 계약서를 사용하게 됩니다.

계약서에는 임차 상가건물과 계약내용, 인적사항 및 특약사항을 내용에 기입할 수 있습니다.

계약 전에 상가 임대차보호법에 관한 게시글을 보시는 것을 추천드려요. 상가 임대차에 관한 부분이기에 계약을 하실 때 도움이 되겁니다.

상가 임대차보호법 바로가기

1. 임차 상가건물의 표시

상가건물 임대차 표준게약서의 글씨 옆에 보이시는 것들 중에 대부분 상가의 경우에는 보증금 있는 월세를 계약하게 됩니다. 그 부분에 체크를 하시면 됩니다.

임차 상가건물의 표시 박스 안에 소재지에 해당 계약의 상가 주소를 작성해주시면 됩니다.

토지 및 건물은 토지대장 및 건축물 대장에서의 내용을 확인 후 작성해주시면 됩니다.

임차할 부분은 사용하게 될 건물의 층수를 작성합니다. (예: 5층 건물중 2층 사용을 하시면 1층의 호수를 적어주세요)

그리고 임차할 부분의 면적같은 경우에는 기존 임차인이 가지고 있는 영업 신고증의 면적으로 작성해주시거나 임대인에게 해당 부분의 도면을 받아서 상가 점포의 면적을 기재해줍니다.

2. 계약 내용

이번에는 상가 임대차 계약서의 계약 내용입니다. 

계약 내용에는 해당 금액에 대한 내용을 적어줍니다.

임대인과 임차인이 서로 협의된 보증금과 계약금, 잔금 그리고 월세와 지급일, 부가세 포함여부등을 기입하시면 됩니다.

환산보증금은 상가 임대차 보호법 포스팅에서도 언급을 했지만 다시한번 말씀을 드리자면,

환산 보증금 = 보증금 + (월세*100) 입니다.

예) 보증금 6000만원 월세 50만원이라고 한다면,

보증금 6000만원 + (500000*100) = 1억1000만원

환산보증금은 1억1000만원입니다.

이 외 상가매매시 주의사항에서의 부가가치세 내용을포함한 포스팅이 있으니 게시글을 참고하세요.

상가매매시 주의사항 바로가기

3. 임대차 기간 / 임차 목적

임대차 기간에 대한 내용은 상가 임대차 보호법에 의하면 최대 10년까지 계약 갱신이 가능합니다. 

임차 목적은 해당 계약과 관련 사업자를 등록하셔야 하며 실제로 영업용으로 사용하시면 됩니다.

4. 계약의 해제와 계약의 해지

제5조 계약의 해제는 임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지급하기 전까지, 임대인은 계약금의 배액을 상환하고 임차인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있음을 말합니다. 계약금까지 지불했을때의 경우를 말합니다.

제7조 계약의 해지는 임차인이 과실 없이 임차 상가건물의 일부가 멸실 혹은 기타 사유로 인해 사용할 수 없을 때에 임차인은 월세에서 그 부분의 비율만큼 감액을 청구할 수 있음을 뜻하며  정상적으로 상가이용이 힘들어진다면 계약을 해지 할수 있음을 말합니다.

임대인의 경우를 살펴보면

임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 위반하는 경우에는 계약을 해지할 수 있습니다.

5. 계약 종료와 권리금 회수 기회 보호 / 재건축등 계획과 갱신거절 / 비용의 정산

제 8조 권리금 회수 기회보호는 임차인은 계약이 종료된 경우 임차 상가건물을 원상회복하여 임대인에게 반환을 해야하며 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 합니다.

임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월전부터 임대차 종료 시까지 임차인인 주선한 신규 인차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다.

제 9조 재건축 등 계획과 갱신거절은 임대인이 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 임대인은 임차인이 상가건물 임대차보호법에 따라 계약갱신을 요구하더라도 계약갱신의 요구를 거절할 수 있습니다. 

제 10조 비용의 정산은 임차인이 계약이 종료된 경우에 공과금과 관리비를 정산하여야 합니다. 

임차인은 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금을 소유자에게 반환 청구할 수 있지만 임차 상가건물에 관한 장기수선충당금을 정산하는 주체가 소유자가 아닌 경우에는 그 자에게 청구할 수 있습니다.

6. 특약사항

특약 사항은 임대인과 임차인이 서로 협의된 내용으로 추후 분쟁의 소지가 있을 수 있는 점에 대해 특약을 기재하는 것입니다.

- 특약사항의 검토

상가건물 임대차 표준계약서에 입주 전 수리 및 개량, 임대차기간 중 수리 및 개량, 임차 상가건물 인테리어, 관리비의 지급주체, 시기 및 범위, 귀책사유 있는 채무불이행 시 손해배상액예정 등을 특약사항 예시로 하여 사전에 관리관계를 명확히 하는 것이 좋습니다.

1. 임차인이 임차 상가건물을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않을 것에 대한 특약사항

 - 상가건물 임대차계약 후 그 상가에 입주하는 날까지 그 사이에 임대인이 다른 사람에게 근저당권 등을 설정을 할수없도록 하며 이를 위반하면 임대차 계약을 해재하고 손해배상을 요구할 수 있습니다.

  : 이 부분은 임차인이 입주하기 전에 근저당권 등의 권리가 설정되게 되면 임차권은 그 설정된 권리보다 후순위가 되어 보증금을 돌려받는데 문제가 생길수 있기 때문입니다.

2. 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차 상가건물의 하자나 보수는 임대인이 직접 수리한다는 특약사항

- 입주 시에 발견하기 어려운 보일러의 고장 등의 수리비용의 부담에 대해 서로의 책임범위를 명확히 해두는 것이 좋습니다.

: 임차인이 입주 전에 발생한 고장이나 하자 등은 임대인의 비용으로 수리한다는 취지의 내용을 넣어두는 것이 좋습니다.

3. 입주 전의 기간에 대한 공과금의 부담에 관한 특약사항

- 기존의 임차인이 전기요금이나 수도요금 등의 관리비를 내지 않고 이사가는 경우에는 새로 계약한 임차인이 난처한 입장일 수 있습니다.

 : 이를 위해 입주하기 전 미납에 관한 관리비 부분에 대해서 임대인이 부담 할 수 있도록 특약사항에 넣어두는 것이 좋습니다.

4. 임대인이 업종을 지정하는 경우

- 임대인이 임대차 계약을 하면서 업종을 지정하는 경우에는 임차인이 계약서에 기재된 업종으로 개업을 해야합니다.

: 임대인이 업종을 지정하는 경곙우 임대인의 동의에 따라 지정된 업종을 변경할 수 있다는 특약사항을 해두는 것도 계약 후에 분쟁의 소지를 예방할수 있습니다.

5. 권리금이 있는 경우

- 권리금은 임대차 목적물인 상가에서 영업을 하는 사람이나 영업을 하려는 사람이 영업시설이나 비품, 거래처, 영업상의 노하우, 신용 혹은 상가의 위치에 따른 영업상의 이점이나 이익 등의 유무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인이나 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전적인 가치의 대가입니다. 

: 전 임차인에게 권리금을 지급하고 상가에 입주한 임차인에게 권리금 회수가 중요한 문제가 되는 것입니다.

- 상가 소유자가 계약 만료 후에  상가를 임대하지 않을 경우에 권리금을 회수할 방법이 없으며 권리금은 상가 소유자와는 아무런 관련이 없기에, 임차인이 지급한 권리금을 회수하기 위해서는 권리금 회수에 관한 특약사항을 기재하는 것이 좋습니다.

-임대인이 상가를 사용할 목적으로 임대차 기간의 만료 때에 계약갱신을 해주지 않거나 임차인이 정당한 사유없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차 계약의 갱신을 거절하고 다른 사람에게 처분하면서 권리금을 지급받지 못하게 하는 등, 임차인의 권리금 회수 기회를 갖지 못하게 하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 부담하겠다는 특약사항을 기재하는 것이 좋습니다.

6. 상가건물의 주차장 등의 이용에 관한 특약사항

- 상가건물의 주차장, 창고, 화장실 혹은 간판 등의 건물 시설 이용에 관한 사항을 명확히 명시하고 특약사항에 기재하는 것이 좋습니다.

이 부분은 예시로써 임대인과 임차인이 서로 협의한 특약사항을 명시하시고 계약을 하시면 됩니다.

7. 인적 사항

인적사항은 임대인, 임차인 그리고 공인중개사의 각 인적 사항을 적으시고 서명과 날인을 하시면 되며, 각자에게 1통씩 지급하여 보관하시면 됩니다.

<계약 종료시 확인할 사항>

보증금액 변경시 확정일자 날인

계약기간 중 보증금을 증액하거나 재계약을 하면서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선 변제권을 확보하기 위해 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.

오늘은 상가 임대차 계약서 작성 방법과 특약사항에 대해서도 알아보았습니다. 위 부분에서는 기본적인 것은 같게 하시되, 임대인과 임차인의 서로 협의하에 상황에 맞게 작성하시고 보관하시면 될 듯합니다. 

혹시 모를 부분을 대비하여 특약사항을 넣으신다면 구체적으로 명시하는 것이 서로에게 분쟁의 소지를 줄일 수 있는 부분이라고 생각합니다.

이에 상가 임대차 보호법과 상가 매매시 주의사항 등기부 등본 열람 무료 사이트 게시글을 참고하세요.

상가 임대차 보호법

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 그럼 오늘은 여기까지!

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감사합니다.

아파트 월세 상승세로 알아두어야 할 점!

부동산 경기침체 속에서 아파트 월세화는 더 자리를 잡고 있습니다.  아파트 매매 전세가격이 동반 하락세를 보이는 있지만 아파트 월세가격은 오히려 상승세를 타고 있습니다.

아파트 전세금액을 기한내에 돌려주지 못하는 깡통전세로 인한 불안과 더불어 현재 기준 금리 인상과 대출 이자 부담이 커지고 있으므로 월세를 찾는 수요가 많아지고 있는 것으로 보입니다. 일단 더 지켜봐야 하겠지만 아파트 월세화가 당분간 지속 될 것으로 보입니다.

KB국민은행 자료에 따르면 10월달의 서울의 KB아파트 월세지수는 105.4로 나타났다고 합니다. 전달 대비해서 0.6포인트가 상승한 것입니다 참고로 KB아파트 월세지수는 중형(전용면적 95.86m2)이하 아파트를 대상으로 조사한 겁니다. 

서울 아파트 월세 거래량 역시 증가했다고 합니다. 법원 등기정보 광장에 따르면 지나달 서울에서 확정일자를 받은 월세는 3만 1599건으로 전달(3만 866건)보다 소폭 상승했습니다. 이는 작년 같은 기간(2만 7376건) 대비 15% 이상 증가한 것으로 나타납니다. 

한국은행 금융통화위원회는 지난달 기준금리를 연 3.00%에서 3.25%로 인상했습니다. 작년 8월 0.5%에 불과했던 기준금리가 1년 3개월만에 2.75%나 오른 것입니다.

현재 아파트나 부동산 집주인들은 대출이자 감당 등을 위해서 전세로 세입자를 받기보다는 월세로 전환하여 세입자 세입자를 받고 있으며 입지가 좋은 서울과 수도권의 경우에는 월세화가 더 높아질 것으로 보입니다.

위에 그림의 표에서 보듯이 현재 시중 은행들이 판매하고 있는 대출금리상품은 약 5%정도입니다. 

그렇다면 매달 나가는 전세 대출금 이자와 월세를 같이 보더라도 서울의 경우 월세가 훨씬 부담이 덜한다는 결론이 나옵니다. 

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아파트 평균 월세는 얼마인지 지역별로 보게 되면,

서울 121만 4000원

수도권 101만 30000원

지방 58만 7000원

전국 78만 9000원

2021년 7월 기준 한국부동산원

1인가구가 늘면서 원룸 수요가 폭증하고 월세가 올랐다고 하는 목소리도 있지만 투룸이나 쓰리룸 역시 전달 대비 상승중이기에 전체적으로 월세 수요가 올랐다고 하는게 맞는 것 같습니다. 그러나 이 수치 역시 작년 수치로 올해는 아파트 평균 월세 비용은 조금 더 올랐다고 볼 수 있겠지만 보증금에 따라 월세 금액이 달라지기에 이 부분은 전세와 비교하여 체크해야 할 부분입니다.

2. 아파트 월세 보증금

서울 아파트 보증금 현황도 확인하세요

월세라고 하면 매월 집주인에게 지불하는 금액만 떠올리는 것이 보통이지만 이사를 들어갈 때 내는 보증금도 있다는 것을 아셔야 합니다.

한국부동산원이 2022년 1월 기준으로 조사한 서울 아파트의 평균 월세 보증금은 2억 457만원입니다. 참고로 평균값으로 볼때는 수도권은 1억 645만원이며 전국은 6693만원 지방은 3121만원입니다.

3. 아파트 월세 관리비

아파트 월세에 사시는 분들은 또 하나의 지출이 관리비입니다. 청소비나 고용인터넷, 전기료, 수도료 등 다양한 항목을 모두 포함하여 청구되는 금액입니다.

임대인 입장에서는 관리비 명목으로 세입자에게 받은 공공요금은 임대소득에 포함되지 않습니다. 당연히 총 수입금액에도 포함되지 않습니다. 직접 수령하는 일부 요금은 포함되기도 합니다.

어차피 집과 관련하여 매달 통장에서 나가는 돈이기 때문에 세입자 입장에서는 월세와 마찬가지로 인식하게 됩니다. 그러나 임대수입과 별도이기 때문에 이 부분을 짚고 넘어가야 할 것입니다

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4. 아파트 월세 세액 공제와 소득공제

월세 관리비는 월세 세액공제나 소득공제 대상이 아닙니다 그렇기에 매달 나가는 월세액과 관리비는 구분을 해놓으시는 것이 좋습니다.

간혹 가스요금이나 수도세, 전기세를 신용카드로 납부했으니 공제가 가능할 러가 생각하는 경우도 있지만 실적에는 포함되어요 소득공제는 되지 않습니다.

아파트 월세이든 부동산 월세는 매달 월세비를 지불해야하지만 월세 세액공제는 지불 월세액의 12%에서 최대 15%를 공제받을 수 있다고 위에서도 언급을 해두었으니 꼭 알아두어야 할 점이겠습니다.

지난 연말정산에서 월세 등 주택 관련 공제 신청을 놓쳤더라도 또 다른 길이 있습니다. 종합소득세 확정신고 기간에 처리가능하오니 이 기회를 놓치지 말고 꼭 신청하시면 됩니다.

서울시에서 가장 월세로 전환된 비율이 가장 높은 곳은 서울지역중 가장 부동산 평균가격이 낮은 지역인 금천구였습니다. 작년 11월 월세거래량 약 500건에서 올해 11월 2천 건을 넘어서면서 월세를 낀 거래가 4배로 크게 증가했다고 합니다. 전세 비중 대비 월세도 평균 약 59프로에 달한다고 하니 상당히 높아진 것은 기정화된 사실이네요.

여기서 짚어넘어가야할 것은 신축과 구축의 월세의 격차가 매우 클 것이라는 점과 임차인이 거주할만한 아파트인지를 따져보자면 아마도 큰 폭으로 월세가 증가하고 비중 또한 커져올 것이라고 예측할 수 있습니다.

서울에도 구축아파트가 많아 엄청난 난방비 지불함에도 관리비에 관한 부분은 월세와는 다르게 간과하기도 합니다. 그러나 신축과 구축의 경우를 따져본다면 신축에서 보증금과 월세 그리고 관리비를 내는 금액과 구축 아파트에서 보증금 월세 관리비를 내는 내역은 사실 그리 차이가 나지 않습니다. 왜냐하면 구축 아파트는 관리비 및 여러가지 제반비용으로 많은 비용이 처리되고 있으며 여러가지 삶의 질적인 부분 역시 따진다면 오히려 신축아파트가 가성비가 있지 않나 생각해봅니다.

아파트 월세화가 상승세에 탐에 따라 아파트 월세를 알아보실 분들은 이러한 점들을 알고 가시면 조금 더 현명한 판단을 하실 수 있지 않을 까 판단이 됩니다.

오늘은 아파트 월세화에 알아두어야 할 점에 대해 알아보았습니다.

오늘은 여기까지!

임대인 임차인 권리와 의무에 대한 포스팅과 부동산 관련 아파트 실거래가 및 시세 조회 포스팅도 참고하세요.

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상가 매매시 주의사항

상가란 무엇을 말할까요?

지하층 근린생활 시설

1층 근린생활 시설

2층 그린생활 시설

3층 주택

건축법에 정의가 명확히 되어있는 것은 아니지만 일반적으로 상가주택으로 불리고 있는 수익형 물건으로 많은 분들이 선호하는 형태에 부동산입니다.

이렇듯 부동산 투자 중 상가 매매에 대해서 관심을 갖고 매매나 거래를 하고 있는 분들이 점점  많아지고 있습니다. 이러한 부분에서 상가 매매시 주의사항은 어떤 것들이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

상가 매매시 주의사항

목차
1. 등기부등본
2. 건축물대장
3. 상가임대차 현황
4. 부가가치세
5. 포괄 양도 양수 계약서

1. 등기부등본

상가 매매나 매입을 할때에는 여러 조건을 꼼꼼히 알아보아야 합니다. 입지조건이나 등기부등본 같은 서류 확인은 필수이겠지요? 매도인이 현 소유자와 일치하는지 혹은 신탁회사 소유는 아닌지 근저당 설정 유무등도 자세하고 꼼꼼히 살쳐보아야 추후에 혹시라도 발생하는 문제를 예방할 수 있습니다.

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2. 건축물대장

상가 매매시에 건축물대장도 빼 놓아서는 안될 중요한 서류 증 하나입니다. 허가 되지 않는 확장, 가건축물 설치 등은 추후 벌금을 낼 수도 있는 사항으로 미리 확인하셔야 합니다. 또한 매매하고자 하는 상가주택이 토지이용, 지구단위 계획에 포함되어 있는지 확인이 필요합니다. 특히 국가에서 지정하는 보전지역에 포함되어 있다면 추후 개발이나 용도 변경시 불이익을 받을 수 있습니다. 서류만으로 실제 상가로 이용하고 있는지에 대해 여부를 정확히 확인하기 쉽지 않기 때문에 반드시 실사를 통해 확인한 후에 상가 매매나 거래를 하셔야 합니다.

3. 상가 임대차 현황

또한 상가 임대차 현황도 꼭 체크를 해보아야 하는 부분입니다. 가능하다면 계약서 원본을 요구하여 계약사항에 대해 면밀히 검토해야 합니다. 상가 매매시 임대차 계약 내용은 아주 필수적이고 중요한 항목이므로 권리금, 하자보수, 계약 승계 조건 등 특약사항이 있는지도 잘 확인하는 것은 무척 중요합니다.

또 다른 상가 매매시 주의사항으로는 임차인이 있는 상태로 매수인이 상가를 실사용 목적으로 매입할 때입니다.

상가임대차 보호법상 5년 또는 10년 적용 여부를 꼭 확인하시고 이외에 임대차 계약과 관련하여 문제가 없는지 잘 보시고 알아두는 것이 중요합니다.  

상가 임대차보호법에 대한 게시글을 확인해보세요. 

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4. 부가가치세 

상가를 매매를 하기로 결정을 하셨다면 상가 매매시 주의사항 중 하나인 부가가치세가 있습니다.  현재 매매하고자 하는 것은 상가주택입니다. 상가주택에서 주택으로 되어있는 부분은 매도 시에 면세에 해당하지만 근린생활시설로 되어 있는 나머지 면적에 대해서는 10% 부가가치세를 세금으로 납부하셔야 합니다. 

이 부분은 보통 매도인과 매수인이 상호 협의하에 진행하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

모든 부동산 매매 및 투자가 그렇듯이 자신의 가용금액을 정확히 알고 그에 맞는 부동산을 알아보아야 합니다. 

상가건물에 대한 금액의 10%를 납부한 뒤에 임대 사업자를 낼 경우에는 시행사에서 발급한 계산서를 통하여 부가세 신고를 하면 환급이 가능합니다. 매수인은 잔금을 치른 후에는 20일 이내에 임대 사업자 등록을 해야 합니다. 상가 매매 시 주의사항에 대해 잘 모르고 계약을 하게 된다면 그 피해는 고스란히 매수인 몫이되므로 그만큼 꼼꼼하고 세세하게 체크를 하는 것이 중요합니다. 여기서 중요한 점은 임대 사업자로 등록해야만 부가세 환급을 받을 수 있다는 점이니 그 점을 꼭 알고 가세요.

5. 포괄 양도 양수 계약서

그리고 상가 매매시 주의사항으로는 포괄 양도 양수 계약서입니다 이는 되도록 따로 작성하는 것이 좋으며 매도인은 잔금을 치른 월 말일로부터 25일 이내에 폐업신고를 하셔야만 이로 인한 불이익이 없습니다. 

많은 분들이 초과 양도양수에 대한 내용을 잘 모르고 계십니다. 상가시설을 통째로 매수하거나 매도할 때 시설과 직원, 세입자 등을 기존 상태 그대로 유지하는 조건으로 계약을 체결하는 것을 말합니다. 즉, 권리와 의무를 모두 승계하는 겁니다.

이러한 경우는 계약서에 포괄 양도양수임을 명시해야만하며 매도인과 매수인 모두 과세사업자이어야 합니다. 계약 위반 조항도 필히 기재하는 것이 좋습니다.

이와 관련해 놓쳐서는 안되는 부분이 또 있습니다. 계약서에 부가세별도라는 항목을 곡 정확히 기재해야 추후에 부가세 부담에 대한 분쟁을 방지할 수가 있습니다. 

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상가매매는 본인이 살집이나 아파트 등과 같은 부동산 매매 보다 더 신중해야 하는 부분도 많기에 위에 사항을 잘 참고하여 상가 매매시 불이익이 없도록 하시기를 바랍니다. 

경제적 자유인을 향한 짱스맘이었습니다. 감사합니다.